Programmes immobiliers neufs à Aubervilliers (93300)

Pourquoi acheter un appartement neuf à Aubervilliers ?

Aux portes du 19e arrondissement, au nord-est de la capitale, Aubervilliers compte 88 365 habitants (données INSEE) et fait partie des communes de la petite couronne qui se transforment le plus vite. Le métro 12 arrive au centre-ville depuis 2022, le métro 7 dessert le sud et l’est de la commune, le RER B passe à La Courneuve-Aubervilliers et la future ligne 15 Est ouvrira en 2031 deux gares sur le territoire. La plupart des résidences se trouvent à quelques minutes de marche d’une station, et l’on rejoint le centre de Paris en une vingtaine de minutes, souvent sans voiture.

Cette position explique l’offre abondante en construction : ancien territoire industriel du nord-est parisien, la ville se reconstruit le long du canal, autour du campus Condorcet et sur l’emprise du Fort d’Aubervilliers. Chaque programme y profite d’un prix au mètre carré encore nettement inférieur à celui de la capitale, et d’un fort potentiel de valorisation à mesure que les travaux de transport s’achèvent et que les services arrivent.

Recherche Appartement ou Maison, courtier en immobilier neuf indépendant, rassemble sur cette page l’offre des constructeurs et promoteurs partenaires : appartements du studio au 5 pièces, avec balcon, terrasse ou loggia, pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Quels sont les prix de l’immobilier neuf à Aubervilliers en 2026 ?

Selon les données de septembre 2026, le prix moyen d’un appartement neuf dans la commune se situe autour de 4 530 €/m², contre 3 850 €/m² dans l’ancien. Il a reculé d’environ 6,5 % sur un an, quand l’ancien baissait de 1,6 % : l’écart entre les deux marchés se resserre et redonne de la marge de négociation aux acquéreurs. Au cours des dernières années, un logement coûtait déjà ici environ deux fois moins cher qu’à Paris intra-muros pour un temps de trajet comparable à celui de nombreux arrondissements.

En ordre de grandeur, calculé sur ce prix moyen, comptez environ 115 000 euros pour un studio de 25 m², 190 000 euros pour un 2 pièces de 42 m², 280 000 euros pour un 3 pièces de 62 m² et 360 000 euros pour un 4 pièces de 80 m², hors stationnement. Une place de parking ou un box en sous-sol ajoute 15 à 25 000 € au prix. Ces données moyennes varient selon le quartier, l’étage, l’exposition et la TVA appliquée : un même 3 pièces peut coûter nettement moins cher avec la TVA à 5,5 %. Les grilles des constructeurs évoluent aussi en cours de commercialisation, avec des offres de lancement (frais de notaire offerts, cuisine équipée, parking inclus) sur les premiers lots et des remises sur les derniers lots disponibles. Demandez la brochure et la grille de prix de chaque programme : votre conseiller vous les transmet et vous recontacte pour les commenter.

Quels appartements trouve-t-on dans les programmes d’Aubervilliers ?

L’offre neuve couvre toutes les typologies, avec une dominante de 2 pièces et de 3 pièces, un balcon ou une terrasse dans la plupart des cas et une place de parking en sous-sol :

• Studios et 2 pièces : les surfaces préférées des investisseurs, près du campus Condorcet et des stations de métro, en étage intermédiaire, en immeuble classique éligible au dispositif Jeanbrun ou en location meublée sous statut LMNP. Préférez une exposition est ou ouest plutôt que nord. La rentabilité locative y est parmi les meilleures de la petite couronne grâce à un prix d’entrée modéré.
• 3 pièces : la typologie pivot des primo-accédants, souvent au 2e ou 3e étage, avec balcon ou loggia, parking et exposition sud ou ouest. C’est aussi le format le plus souvent éligible au PTZ et à la TVA réduite.
• 4 pièces et 5 pièces : recherchés par les familles pour une grande terrasse, un rez-de-jardin ou un dernier étage avec vue sur Paris. Ces biens partent vite, surtout avec double exposition, box ou double parking.

Dans la plupart des résidences, les logements offrent un espace extérieur (balcon, terrasse, loggia), un ascenseur dès le 3e ou 4e étage, un parking sécurisé, des locaux vélos et un accès à pied au métro et aux commerces. Un étage élevé exposé sud et une terrasse orientée ouest sont les plus demandés ; les pièces exposées nord se négocient un peu moins cher. Près du métro, le parking n’est pas toujours inclus : selon le programme, il est proposé en option ou compris dans le prix, et une place de parking reste un vrai plus à la revente. Préférez un logement traversant si vous visez la revente. Chaque programme précise dans sa brochure les lots éligibles aux aides, l’étage, l’exposition et la surface de la terrasse ou du balcon.

Dans quel quartier d’Aubervilliers acheter un logement neuf ?

• Centre-ville et Mairie : le cœur historique, desservi par le métro 12 et bientôt par la ligne 15 Est à la gare Mairie d’Aubervilliers, se renouvelle avec la ZAC Centre Moutier. Marché, commerces et services à proximité, écoles à quelques rues : c’est le quartier le plus demandé par les familles, qui y cherchent un 4 pièces avec terrasse et parking.
• Fort d’Aubervilliers : au nord-est de la ville, au pied du métro 7 et de la future ligne 15, l’écoquartier du Fort prévoit environ 920 logements et plus de 3 hectares d’espaces verts, avec des premières livraisons à partir de 2028. Commerces et services s’installeront au pied des immeubles. Un secteur à suivre pour un investissement de long terme : les travaux du Fort feront émerger des résidences avec parking, terrasse et dernier étage tourné vers les jardins.
• Canal, Front Populaire et campus Condorcet : à l’ouest, le long du canal, un quartier récent autour du métro 12, avec le campus Condorcet à proximité immédiate, ouvert en 2019 et fréquenté par plus de 12 000 chercheurs, doctorants et étudiants. Les studios et 2 pièces y trouvent preneur immédiatement, en location nue comme en meublé, avec une rentabilité solide.
• Quatre-Chemins : au sud, à la limite de Pantin et à quelques minutes de marche du 19e arrondissement, à proximité du métro 7. Un quartier populaire et animé où l’on trouve des 2 pièces en étage et des 3 pièces avec balcon ou terrasse, et où les prix restent parmi les plus accessibles de la commune, idéal pour une première acquisition.
• Landy et secteur nord : au sud-ouest vers le RER B et au nord vers La Courneuve, des quartiers en cours de renouvellement où sortent de terre des logements en accession libre, en TVA réduite et en logement locatif intermédiaire (LLI), dont des 4 pièces avec terrasse en attique.

Est-ce le bon moment pour acheter dans le neuf à Aubervilliers ?

Plusieurs signaux plaident pour 2026. Les prix ont baissé, les taux de prêt immobilier se sont stabilisés et les promoteurs et constructeurs, qui doivent écouler leurs stocks, multiplient les remises. Côté location, la demande reste très forte au nord de Paris : le loyer moyen tourne autour de 21 €/m² selon les annonces relevées début 2026. La commune est soumise à l’encadrement des loyers depuis le 1er juin 2021, ce qui plafonne le loyer mais n’empêche pas un appartement récent bien placé, loué nu ou meublé, de dégager une rentabilité brute correcte, grâce à un prix d’acquisition modéré et à des charges réduites.

Pour un futur propriétaire occupant, le neuf sécurise l’opération : logement aux normes RE 2020, garanties du promoteur (parfait achèvement, biennale, décennale), aucun travaux à prévoir pendant dix ans. Le calendrier compte aussi : avec une livraison prévue d’ici deux à trois ans, un logement réservé aujourd’hui sera livré au moment où les travaux de transport en cours arrivent à leur terme. Notre guide de la VEFA détaille chaque étape, de la réservation à la livraison.

Quelles aides pour acheter ou investir dans un programme neuf à Aubervilliers en 2026 ?

La commune est classée en zone A bis, la plus tendue du zonage, ce qui ouvre droit aux dispositifs les plus favorables :

• Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, finance sans intérêts une partie du prix de la résidence principale. Il se cumule avec le prêt Accession d’Action Logement pour les salariés du privé.
• La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % : près de 90 % des habitants vivent en quartier prioritaire de la politique de la ville, selon les données de l’État, si bien que la TVA réduite est proposée dans une grande partie des programmes, sous conditions de ressources et de résidence principale. Un logement est éligible à cette TVA à 5,5 % s’il est situé dans le quartier ou à ses abords, dans les limites fixées par la loi. Sur un 3 pièces, l’économie se compte en dizaines de milliers d’euros.
• Les frais de notaire réduits du neuf (2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien) et l’exonération de taxe foncière pendant deux ans.
• Le dispositif Jeanbrun pour les investisseurs, qui permet au propriétaire bailleur d’amortir le logement et d’alléger l’impôt sur les loyers, avec un avantage renforcé en zone A bis qui améliore la rentabilité nette.
• Le statut LMNP pour louer en meublé un studio ou un 2 pièces près du campus, avec une fiscalité allégée sur les loyers : tout logement loué meublé est éligible, ce qui en fait la solution la plus souple.

Ces dispositifs ne se cumulent pas tous : nos conseillers vous indiquent, programme par programme, si le lot visé est éligible au PTZ, à la TVA 5,5 %, au Jeanbrun, au LMNP ou au LLI, et montent votre prêt en conséquence. Pour aller plus loin, consultez notre guide du logement abordable.

Neuf ou ancien à Aubervilliers : que choisir ?

Dans l’ancien, un 3 pièces se paie moins cher au mètre carré, mais le parc de la ville date en grande partie du siècle dernier : travaux de rénovation, travaux votés en copropriété, DPE souvent médiocre, immeuble sans ascenseur jusqu’au 4e étage, charges élevées. Le même 3 pièces neuf, au même étage, coûte un peu plus cher au départ, mais la différence est largement compensée par la TVA réduite, les frais de notaire allégés, le PTZ ou l’amortissement Jeanbrun, une facture d’énergie divisée par deux, un parking, un balcon ou une terrasse, et un logement immédiatement habitable ou louable dès la livraison. Pour trancher selon votre budget, nos conseillers comparent les deux options avec vous, données à l’appui, en intégrant les dispositifs fiscaux et la rentabilité attendue.

Quelle agence contacter pour un programme immobilier neuf à Aubervilliers ?

La commune est suivie par notre agence du Raincy et par notre agence de Paris 8. Un chasseur d’appart’ Recherche Appartement ou Maison sélectionne les biens qui correspondent à vos critères parmi plus de 450 promoteurs partenaires, compare chaque programme et chaque offre, vérifie votre éligibilité aux dispositifs d’aide au cours d’un premier rendez-vous, négocie le prix, calcule la rentabilité locative, monte votre financement et vous accompagne jusqu’à la livraison, sans frais supplémentaires par rapport à une acquisition en direct. Vous élargissez votre recherche ? Découvrez aussi notre offre à Pantin, à La Courneuve, à Bobigny et à Paris.