Comment réduire la fiscalité de votre bien tout en développant votre patrimoine immobilier, sans souci de gestion ni d’entretien ? Grâce à la nue-propriété ! Cette forme d’investissement, qui ne relève pas d’une niche fiscale, offre de nombreux avantages, sans plafond de défiscalisation à respecter.
Nue-propriété : définition
La nue-propriété consiste à posséder un bien (qu’il soit immobilier ou financier) sans en avoir la jouissance, appelée usufruit. En tant que nu-propriétaire, il vous est impossible de jouir du bien ni d’en tirer des revenus. Néanmoins, en accord avec les usufruitiers, vous pouvez vendre le logement. Au terme de l’usufruit, qui est par nature temporaire, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire.
Acquérez les murs sans vous soucier de la gestion !
Pour profiter de ce dispositif, vous devez investir directement dans un logement et vous engager à laisser l’usufruit à un bailleur pour une durée donnée. Ajoutez à cela le respect de certaines conditions :
- Le bien doit être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou avoir fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation.
- Le bien doit être non meublé.
- Pendant la durée du dispositif, la gestion locative du bien est confiée à un bailleur institutionnel. Celui-ci se charge de percevoir les loyers et d’assurer l’entretien du bien immobilier.
Investir en nue-propriété : quels avantages ?
Depuis 2006, l’État encourage l’investissement en nue-propriété. Un investissement qui offre des avantages fiscaux significatifs :
- Vous pouvez acquérir un bien immobilier à un prix avantageux, généralement entre 30 % et 50 % moins cher que le prix du marché.
- Les frais de notaire ne s’appliquent qu’à la nue-propriété.
- Vous êtes exempté des dépenses d’entretien, de maintenance et de petites réparations (les dépenses liées à la structure du bâtiment restent toutefois à votre charge).
- Vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière.
- Si vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vous réduisez votre pression fiscale, car le bien acquis n’entre pas dans le calcul de votre patrimoine.
- En cas de revente du bien, vous pouvez réaliser une plus-value.
Le principe de démembrement d'un bien
Usufruit / nue-propriété : barème fiscal
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu’à 20 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Nue-propriété : les grands principes
Durée : Entre 15 à 20 ans dans la plupart des cas. Il est pertinent de noter que lorsque l’achat de la nue-propriété est effectué à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des éventuels revenus fonciers perçus sur d’autres biens immobiliers.
Plafond : Aucun.
À la fin de l’usufruit temporaire, vous pouvez :
- Mettre votre bien en location, et ainsi bénéficier de revenus complémentaires.
- Vendre le bien, et ainsi constituer un capital.
- Habiter le bien.
La transmission familiale
Lors d’une donation de son vivant, la valeur du bien est calculée en fonction de sa nue-propriété. Il est tout à fait possible de céder temporairement l’usufruit à l’un de ses enfants. Au décès de l’investisseur, les enfants reçoivent ainsi la pleine propriété du bien sans imposition supplémentaire, car la donation a déjà été enregistrée. Le nu-propriétaire est également exempté de taxe foncière, car celle-ci incombe à l’usufruitier.
