Encadrement des loyers, quelles villes sont concernées en 2026 ?
Depuis 2014, via la loi ALUR, certaines agglomérations jugées en “zones tendues” sont contraintes dans l’évolution des loyers. Des plafonds sont établis, ce qui est intéressant pour les locataires, mais ce qui peut représenter un frein pour les investisseurs.
Quelles sont les villes concernées et est-ce que ces zones sont à fuire quand il s’agit de trouver un investissement locatif à 5% minimum ?
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Petit rappel historique sur les lois d’encadrement des loyers, de 1989 à 2026
Loi du 6 juillet 1989 > loi ALUR 24 Mars 2014 > loi ELAN 23 Novembre 2018 > 2027
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. C’est l’article 18 de cette loi qui établit le principe de l’encadrement de l’évolution des loyers dans les agglomérations dites « tendues ».
En 2014, la loi ALUR a introduit la possibilité d’encadrer les loyers dans ces « zones tendues » (où la demande est nettement supérieure à l’offre). L’objectif était de limiter les hausses excessives de loyers. Dans ces zones, des loyers de référence (majoré et minoré) étaient fixés, et les loyers ne pouvaient pas dépasser le loyer de référence majoré.
La Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite Loi ELAN. C’est spécifiquement son article 140 qui a instauré, à titre expérimental, le dispositif de plafonnement du niveau des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail dans certaines zones tendues, sous réserve d’un arrêté préfectoral.
À ce jour, l’expérimentation du dispositif d’encadrement des loyers arrive à terme en novembre 2026. Il y a fort à parier que, dans un contexte où le pouvoir d’achat des Français est en baisse et que la part du logement dans le budget des ménages les plus modestes n’a jamais été aussi haute depuis 30 ans, les députés s’organiseront en 2026 et pousseront vers une pérennisation du dispositif d’encadrement des loyers. (Source https://immobilier.lefigaro.fr/article/l-encadrement-des-loyers-doit-prendre-fin-en-2026-mais-des-deputes-veulent-le-perenniser-20250612/)
Quelles sont les villes où les loyers sont encadrés ?
- Ahetze (64210)
- Anglet (64600)
- Arbonne (64210)
- Arcangues (64200)
- Ascain (64310)
- Aubervilliers (93300)
- Bagnolet (93170)
- Bassussarry (64200)
- Bayonne (64100, 64990)
- Biarritz (64200)
- Bidart (64210)
- Biriatou (64700)
- Bobigny (93000)
- Bondy (93140)
- Boucau (64340)
- Bordeaux (33000, 33100, 33200, 33300, 33800)
- Bresson (38410)
- Ciboure (64500)
- Claix (38640)
- Domène (38420)
- Échirolles (38130)
- Épinay-sur-Seine (93800)
- Eybens (38320)
- Fontaine (38600)
- Fontanil-Cornillon (38120)
- Gières (38610)
- Grenoble (38000, 38100)
- Guéthary (64210)
- Hellemmes (59260)
- Hendaye (64700)
- Jatxou (64480)
- La Courneuve (93120)
- La Tronche (38700)
- Lahonce (64990)
- Larressore (64480)
- Le Pont-de-Claix (38800)
- Le Pré Saint-Gervais (93310)
- Les Lilas (93260)
- L’Île-Saint-Denis (93450)
- Lille (59000, 59160, 59260, 59777, 59800)
- Lomme (59160)
- Lyon (69001 à 69009) *
Information du 16/10/2025 - Meylan (38240)
- Montreuil (93100)
- Montpellier (34000, 34070, 34080, 34090)
- Mouguerre (64990)
- Murianette (38420)
- Noisy-le-Sec (93130)
- Pantin (93500)
- Paris (75001 à 75020)
- Pierrefitte-sur-Seine (93380)
- Poisat (38320)
- Romainville (93230)
- Saint-Denis (93200, 93210)
- Saint-Égrève (38120)
- Saint-Jean-de-Luz (64500)
- Saint-Martin-d’Hères (38400)
- Saint-Ouen-sur-Seine (93400)
- Saint-Pierre-d’Irube (64990)
- Sassenage (38360)
- Seyssins (38180)
- Seyssinet-Pariset (38170)
- Stains (93240)
- Urcuit (64990)
- Urrugne (64122)
- Ustaritz (64480)
- Varces-Allières-et-Risset (38760)
- Venon (38610)
- Villefranque (64990)
- Villeurbanne (69100) *
Information du 16/10/2025 - Villetaneuse (93430)
Information du 16 Octobre 2025 / L'encadrement des loyers suspendu à Lyon et Villeurbanne ?
La justice, saisie par 4 syndicats de professionnels de l’immobilier, a rendu un jugement le 14 octobre 2025. Celui-ci annule l’arrêté préfectoral qui instaurait l’encadrement dans ces deux villes pour la période octobre 2023 / octobre 2024. En cause, un litige sur le contour de certaines zones jugées trop floues.
L’État va faire appel de cette décision et la préfecture du Rhône devrait revenir avec une carte plus détaillée.
Mais attention, cela ne signifie pas que l’encadrement des loyers à Lyon s’arrête.
« L’encadrement des loyers continue d’exister dans la métropole de Lyon, à Lyon et Villeurbanne, il faut le dire, il faut le répéter »
« Aujourd’hui, tous les locataires Lyonnais et Villeurbannais regardent sur le simulateur de la métropole […] Vous savez combien de personnes ont consulté le simulateur depuis 2021 ? 1 200 000 consultations du simulateur ! » Renaud Payre, vice-président de la Métropole de Lyon, 23 octobre 2025
Quelles sont les villes sur lesquelles le dispositif pourrait s'étendre en 2026 ?
- Marseille
- Annemasse
- Grand-Orly Seine Bièvre
- Cergy
Comment savoir si mon logement est en zone tendue (simulateur) ?
La zone détermine plusieurs choses pour un logement loué avec un bail d’habitation :
- pour le locataire : le droit à un préavis d’un mois
- pour le propriétaire : l’application de l’encadrement des loyers
aux simulateurs mis à disposition par les villes.
Encadrement des loyers, les simulateurs de loyer de référence par ville
Voici la liste des simulateurs pour les principales villes de plus de 50 000 habitants qui appliquent un encadrement des loyers en 2026. Vous pourrez ainsi connaitre les loyers de référence légaux de ces différentes communes.
À savoir que :
- Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 %.
- Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence diminué de 30 %.
Aubervilliers, Bobigny, Bondy, La Courneuve, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine (Plaine Commune / Est Ensemble)
Simulateur de loyer Plaine Commune (DRIHL Île-de-France)
Bayonne, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz (Communauté d’Agglomération Pays Basque)
L’encadrement des loyers – Communauté d’Agglomération Pays Basque
Bordeaux (Bordeaux Métropole)
Simulateur loyer Bordeaux Métropole
Échirolles, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d’Hères (Grenoble-Alpes Métropole)
Grenoble-Alpes Métropole : Savoir si le logement est concerné par l’encadrement des loyers et tester son loyer
Lille (Ville de Lille)
L’encadrement des loyers – Ville de Lille
Lyon et Villeurbanne (Métropole de Lyon)
Simulateur de loyers Toodego
Paris (Ville de Paris)
Paris : Estimer les loyers de référence (bail signé depuis juillet 2019) – Service-Public.fr
Vous êtes déjà propriétaire, comment être sûr de ne pas dépasser les plafonds et devoir payer des pénalités à vos locataires ?
À Lyon, un propriétaire vient d’être condamné à rembourser 4 000 euros à ses locataires, car il ne respectait pas le cadre légal du plafonnement. (Source : le Dauphiné)
Pour éviter de vous retrouver dans cette situation désagréable, vous pouvez faire une veille régulière législative de votre secteur, ou, plus simplement, vous pouvez opter pour la gestion locative via Patrimmo Gestion.
Patrimmo Gestion fait partie du groupe Patrimmo auquel Recherche Appartement ou Maison appartient également. En confiant la gestion de votre bien, vous vous assurez que les plafonds seront respectés et que les vacances locatives seront réduites à leur minimum.
Encadrement des loyers : un impact mesuré sur vos investissements locatifs
C’est une inquiétude qui revient régulièrement chez les investisseurs. Faut-il éviter ces zones tendues pour ne pas avoir de contrainte de loyer plafonné ? L’encadrement des loyers, aura-t-il un impact sur mes investissements locatifs ?
L’encadrement des loyers est une préoccupation légitime pour de nombreux investisseurs immobiliers, et il est vrai qu’il introduit une contrainte supplémentaire dans la gestion de vos biens locatifs. Mais cet encadrement n’est pas nécessairement un frein à la rentabilité ni au taux d’occupation de vos investissements, et qu’il peut même, dans certains cas, présenter des avantages indirects.
Il est important de comprendre que l’encadrement des loyers intervient principalement dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les grandes agglomérations où la demande locative est très forte. Dans ces marchés, même avec un loyer plafonné, la demande reste élevée. Cela signifie que le taux d’occupation de vos biens est souvent garanti, car il y a toujours un flux important de locataires potentiels. La vacance locative, qui est le véritable ennemi de la rentabilité, est ainsi considérablement réduite dans ces zones.
De plus, l’encadrement des loyers vise à stabiliser le marché et à le rendre plus prévisible. Pour les investisseurs, cela peut se traduire par une meilleure visibilité sur les revenus locatifs futurs et une réduction des risques de fluctuations importantes. Certes, les très fortes hausses de loyer ne sont plus possibles, mais en contrepartie, vous bénéficiez d’une stabilité qui peut être rassurante à long terme. La rentabilité de votre investissement se construit alors sur la durée, grâce à un flux de revenus régulier.
Votre courtier en immobilier réalisera une étude approfondie du marché local avant tout conseil d’investissement. Ainsi, il vous assurera que le loyer encadré reste en adéquation avec votre objectif de rentabilité.
Pour 2026, vous envisagez d’acheter pour louer, ou tout simplement, vous avez d’autres questions sur le plafonnement des loyers ?
Un courtier en immobilier proche de chez vous peut répondre à vos questions et vous aider à concrétiser un projet d’investissement.
