Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) en 7 questions
Le nouveau statut du bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun (du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun), a été adopté à l’Assemblée nationale le 16 janvier 2026 dans le cadre du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026.
Ce dispositif vise à remplacer le dispositif Pinel (éteint fin 2024) en proposant un modèle fiscal basé non plus sur une réduction d’impôt ponctuelle, mais sur l’amortissement du bien.
À qui s’adresse ce nouveau statut voté le 16 janvier 2026 ?
Ce statut s’adresse principalement aux investisseurs particuliers et aux sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu. Il cible deux profils types :
- Les investisseurs dans le neuf :
Pour ceux qui achètent des logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou des logements neufs livrés après le 1er janvier 2026. - Les propriétaires dans l’ancien avec travaux :
Pour ceux qui achètent des biens nécessitant une rénovation importante (les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l’opération selon les versions finales) afin d’améliorer la performance énergétique.
Concrètement, que change ce nouveau statut ?
Ce nouveau statut, voté dans le cadre du Budget 2026 (PLF 2026), marque un changement de paradigme historique dans la fiscalité immobilière française. On passe d’une logique de « subvention » (réduction d’impôt ponctuelle type Pinel) à une logique de « charges professionnelles » (amortissement comptable).
L’amortissement
Comme pour les loueurs en meublé (LMNP), vous pouvez désormais déduire chaque année de vos revenus fonciers une part de l’usure théorique du bien. Vous pouvez réduire vos revenus fonciers imposables à zéro, voire générer un déficit foncier sans avoir de sortie de trésorerie réelle.
La fin du zonage géographique
Le dispositif Pinel était restreint aux zones « tendues » (A, A bis, B1). Le statut Jeanbrun est universel : il s’applique sur tout le territoire français, y compris dans les zones rurales ou les villes moyennes, afin de relancer la construction partout en France.
Le doublement du plafond du déficit foncier
Pour encourager la rénovation énergétique, le plafond d’imputation du déficit foncier sur votre revenu global (vos salaires, par exemple) est doublé.
Nouveau plafond Jeanbrun : 21 400 € / an (prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les travaux de rénovation énergétique).
La réforme du régime « Micro-foncier »
Pour les petits bailleurs qui ne souhaitent pas passer au régime réel, le forfait de charges est simplifié et rendu plus attractif :
- Abattement forfaitaire : Passe de 30 % à 50 %.
- Plafond d’éligibilité : Rehaussé à 30 000 € de loyers annuels (contre 15 000 € auparavant).
Une exonération plus rapide des plus-values
Pour favoriser la rotation du parc immobilier, la durée de détention pour bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value est réduite. Exonération totale après 20 ans de détention, et ce, sans réintégration des amortissements pratiqués (ce qui est un avantage majeur par rapport au LMNP classique).
Y a-t-il un plafonnement des loyers sous-jacent ?
Oui, mais il est surtout incitatif.
Le dispositif n’impose pas un plafond unique, mais trois catégories basées sur la grille Loc’Avantages (système déjà existant qui sert de référence pour le nouveau statut) :
- Loyer intermédiaire (Loc1) : -15 % par rapport aux prix du marché local.
- Loyer social (Loc2) : -30 % par rapport au marché.
- Loyer très social (Loc3) : -45 % par rapport au marché.
Le principe : le bailleur choisit son niveau d’engagement. En contrepartie de la baisse de loyer, l’État lui permet d’amortir une part plus importante de son bien chaque année.
Selon les textes votés en janvier 2026, les taux d’amortissement annuel pour le logement neuf sont les suivants :
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement annuel | Plafond d'amortissement annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très Social | 5,5 % | 12 000 € |
Calcul de la plus-value, l'amortissement sera-t-il réintégré lors de la revente ?
D’après les textes et analyses publiés suite au vote du Budget 2026 (PLF 2026), voici la règle pour le calcul de la plus-value :
La règle : Non-réintégration des amortissements
Contrairement au régime du meublé (LMNP) dont la fiscalité a été durcie en 2025 (imposant désormais la réintégration des amortissements), le statut Jeanbrun permet de conserver l’avantage fiscal de l’amortissement sans qu’il ne vienne alourdir l’impôt à la revente.
La plus-value reste calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. La base de calcul est le prix d’achat initial (majoré des frais de notaire et travaux réels ou forfaitaires), et non la valeur comptable après amortissement.
Exemple concret (investissement de 250 000 €)
Imaginons un appartement neuf acheté 250 000 € (frais inclus) et revendu 10 ans plus tard 300 000 €.
Pendant 10 ans, vous avez amorti le bien (taux moyen de 4 % sur une base amortissable de 80 %). Vous avez donc déduit environ 8 000 € par an, soit 80 000 € au total de vos revenus imposables.
Avec le dispositif Jeanbrun :
Votre plus-value imposable est de 300 000 – 250 000 = 50 000 €
(À laquelle on applique ensuite les abattements pour durée de détention).
Avec le « Nouveau LMNP » (depuis 2025) :
Vous auriez dû réintégrer les 80 000 € amortis. Votre plus-value taxable aurait été de 300 000 – (250 000 – 80 000) = 130 000 €
Résultat :
Le statut Jeanbrun vous évite d’être taxé sur 80 000 € de « plus-value fictive » par rapport au meublé. C’est ce qui est vraiment intéressant pour l’investisseur.
Liste des programmes éligibles en Jeanbrun
Le parc immobilier ancien est-il aussi concerné ?
Oui, le parc immobilier ancien est bel et bien intégré au nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun).
Mais les conditions sont strictes : le logement doit avoir été amélioré pour atteindre un DPE A ou B, les travaux doivent représenter au moins 30% du prix du logement.
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement ancien | Taux d'amortissement neuf |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 3,5 % |
| Social | 3,5 % | 4,5 % |
| Très Social | 4 % | 5,5 % |
Désormais, est-il plus intéressant d’investir en LMNP ou avec le statut de bailleur privé ?
Comparons les critères et avantages de chaque type d’investissement, Jeanbrun, location classique et LMNP meublé.
| Critère | Statut Bailleur Privé (2026) | Location classique | LMNP (meublé) |
|---|---|---|---|
| Type de revenus | Fonciers | Fonciers | BIC |
| Avantage principal | Amortissement du bâti | Abattement 30% | Amortissement + charges |
| Loyers | Plafonnés (-15% min) | Libres | Libres (hors zones encadrées) |
| Engagement à louer | 9 ans | aucun | aucun |
| Taux d’amortissement | 3,5% à 5,5% | 0 % | Environ 2 % (récemment raboté) |
| Exonération Plus-Value | 20 ans | 30 ans | 30 ans |
| Réintégration des amortissements à la revente | non | - | oui |
| Micro-foncier | 50% (jusqu'à 30k€) | 30% (jusqu'à 15k€) | 50% ou 30% (AirBnb) |
| Déficit foncier | jusqu’à 21 400 € / an (si travaux) | Jusqu'à 10 700 € / an | Limité aux revenus BIC |
Comment faire une simulation d’investissement précise sous ce statut ?
Chaque situation est différente, c’est pourquoi, lors de notre première rencontre, l’expert en investissement réalisera un bilan patrimonial et vous proposera les meilleurs investissements dans votre situation.