Le BRS, ou bail réel solidaire, repose sur une idée simple : ce qui rend un logement cher, c’est d’abord son terrain. En achetant les murs sans le foncier, vous devenez propriétaire à un prix nettement inférieur au marché, en contrepartie de conditions de ressources et d’un cadre de revente encadré. Voici comment fonctionne le dispositif en 2026, ce qu’il coûte vraiment, et pour qui il est fait.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le BRS dissocie le bâti du foncier : vous achetez votre logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), une structure à but non lucratif agréée par l’État. Créé par la loi ALUR de 2014 et opérationnel depuis 2017, le dispositif fait de vous un vrai propriétaire de vos murs : vous habitez, transmettez (donation et succession possibles, avec l’agrément de l’OFS), revendez, dans le cadre fixé par le bail.
Ce bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans : 80 ans le plus souvent en pratique, et il est « rechargeable » : à chaque vente ou succession, il repart pour sa durée initiale. L’acheteur suivant bénéficie donc du même cadre que vous : c’est ce qui maintient ces logements accessibles dans la durée.
Comprendre le BRS en vidéo grâce à Action Logement
Qui peut acheter en BRS ?
Plafonds de ressources 2026 *
Le BRS est réservé à la résidence principale et soumis à des plafonds de ressources (ceux du PSLA), fixés par zone et par composition du foyer. Votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 fait foi. Les plafonds 2026 :
* Revenu fiscal de référence N-2
| Nb de personnes dans le logement | Zones Abis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 844 | 38 844 | 33 771 |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) |
58 057 | 58 057 | 45 100 |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage |
76 105 | 69 786 | 54 235 |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge |
90 863 | 83 594 | 65 476 |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge |
108 107 | 98 956 | 77 023 |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge |
121 650 | 111 359 | 86 805 |
| Par personne supplémentaire | 13 557 | 12 408 | 9 683 |
Deux conséquences pratiques : le logement ne peut pas devenir un investissement locatif classique, et l’OFS valide l’éligibilité de chaque acquéreur, à l’achat comme à la revente.
Zone Abis : Paris et 76 communes d’Ile-de-France.
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, et communes particulièrement tendues (Genevois, Lyon, Annecy, Deauville, Bordeaux…).
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché tendu.
Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).
Zone C : Reste du territoire.
La redevance : le vrai coût à connaître
En BRS, vous payez votre crédit… et une redevance mensuelle à l’OFS pour l’occupation du terrain. Les niveaux généralement constatés vont de 1 à 3 € par m² et par mois selon les organismes et les villes, parfois jusqu’à 4 € (relevés 2026) : pour un T3 de 65 m², comptez donc de l’ordre de 65 à 200 € par mois à ajouter à votre budget.
C’est la contrepartie du prix d’achat réduit. Le bon réflexe avant de réserver : demander le montant exact de la redevance du programme et l’intégrer au calcul, comme une charge de copropriété. Nos conseillers le font systématiquement dans les simulations.
Les avantages chiffrés du BRS
- Un prix d’achat sous le marché : la sortie du foncier réduit le prix des logements de 20 à 40 % selon les villes, jusqu’à 50 % sur certaines opérations.
- Une TVA à 5,5 % : au lieu de 20 % sur un logement neuf classique.
- Un abattement possible de taxe foncière : de 30 à 100 %, uniquement si la commune ou l’intercommunalité l’a voté par délibération : le point se vérifie ville par ville.
- Le PTZ cumulable : le prêt à taux zéro peut financer une partie de l’achat en BRS pour les primo-accédants, sous ses propres conditions. Voir notre guide du PTZ.
Les limites à connaître avant de signer
- La revente est encadrée : le prix de cession est plafonné (prix d’acquisition actualisé selon un indice fixé par l’OFS, souvent l’IRL), et l’acheteur suivant doit respecter les plafonds de ressources. Certains OFS accompagnent la revente, voire s’engagent à racheter le logement en cas de difficulté : un point à vérifier dans le bail.
- La redevance court toute la durée du bail : elle s’ajoute au crédit, et elle est révisable selon les modalités du bail.
- Résidence principale uniquement : ni location saisonnière, ni pied-à-terre.
Autrement dit : le BRS est un excellent outil pour habiter, à condition d’en accepter la philosophie : un logement accessible, qui le restera pour les suivants.
Un exemple concret
Exemple d’un appartement T3 de 70m² situé à Lyon (zone A)
En location :
Dans le quartier Montplaisir ou Vaise, un loyer mensuel avec charges comprises atteint aisément 1164 €.
En acquisition :
Avec un prêt principal à 3% sur 25 ans + prêt accession
- Libre : 396 410 € soit 1 850 €/mois
- BRS : 208 278 € soit 1 065 €/mois (remboursement emprunt + redevance OFS)
| Prix à l’achat | Mensualité(s) | Redevance foncière | Coût mensuel | Capital au bout de 25 ans | |
|---|---|---|---|---|---|
| Achat classique | 396 410 € | 1 850 € | – | 1 850 € | > 400 000 € |
| Achat via BRS | 208 278 € | 960 € | 105 € | 1 065 € | > 210 00 € |
| Location | – | – | – | 1 164 € |
0 € *
*Somme perdue : 350 000 €
(1164 € x 12 mois x 25 ans) |
Où trouver un logement en BRS ?
Les programmes éligibles se concentrent dans les zones où le marché est tendu, partout où des organismes de foncier solidaire sont actifs : Île-de-France, grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Nantes…), littoraux et bassins frontaliers. La plateforme officielle BoRiS, portée par le ministère du Logement, recense les logements disponibles en bail réel solidaire.
Des programmes éligibles au BRS figurent aussi régulièrement parmi les opérations que nous commercialisons : ils sont signalés sur nos annonces. Nos conseillers vérifient avec vous votre éligibilité, le montant de la redevance du programme et le montage avec un PTZ le cas échéant : le tout gratuitement, aux prix directs promoteurs.
Questions fréquentes sur le BRS
- C’est quoi, le BRS ?
Un dispositif d’accession à la propriété où vous achetez les murs de votre logement sans le terrain, qui reste à un organisme de foncier solidaire. Prix réduit, résidence principale, plafonds de ressources.
- Quelle est la durée d’un bail réel solidaire ?
De 18 à 99 ans, 80 ans le plus souvent. Le bail est rechargeable : à chaque revente ou transmission, il repart pour sa durée initiale au profit du nouvel occupant.
- Quelles sont les conditions pour acheter en BRS ?
En faire sa résidence principale et respecter les plafonds de ressources en vigueur (ceux du PSLA, selon la zone et la taille du foyer, revenus de l’année N-2). L’OFS valide chaque dossier.
- Quels sont les inconvénients du BRS ?
Une redevance mensuelle qui s’ajoute au crédit, une revente à prix plafonné vers un acquéreur lui-même éligible, et un usage limité à la résidence principale. Des contreparties à mettre en face de la décote à l’achat.
- Est-ce une bonne idée d’acheter en BRS ?
Pour devenir propriétaire de sa résidence principale avec un budget contraint, oui : c’est souvent la solution la plus accessible du neuf, PTZ compris. Pour un objectif patrimonial ou locatif, non : ce n’est pas sa vocation. Un conseiller peut vous aider à trancher sur vos chiffres.
