BRS (Bail Réel Solidaire) : votre logement neuf à prix cassé !
En 2026 encore, ce dispositif permet à des ménages modestes d’acquérir un logement à un prix abordable en devenant propriétaire de leur logement (le bâti) tout en louant le terrain à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Choisir le Bail réel solidaire, c’est devenir propriétaire des murs de votre logement, mais pas de son terrain. Ce dispositif peut vous permettre de réaliser jusqu’à 40 % d’économies lors de l’achat. Une option particulièrement intéressante dans un contexte actuel de tendance haussière des prix immobiliers en France. Cependant, il faut noter que le dispositif n’est pas adapté à tous les profils d’acquéreurs, privilégiant les ménages à revenus modestes.
Bon à savoir
Le BRS est un dispositif qui est toujours d’actualité en 2026 et qui a été créé dans le cadre de la loi Alur en vigueur depuis 2015. Pour en bénéficier, il est nécessaire que l'acquisition du terrain soit effectuée par un organisme foncier solidaire (OFS), c'est-à-dire une entité à but non lucratif et agréé par l'État.
Le Bail Réel Solidaire, pour qui ?
Plafonds de ressources 2026 *
Pour prétendre au dispositif BRS, l’habitation doit être votre résidence principale et le foyer fiscal doit se situer dans cette grille.
* Revenu fiscal de référence N-2
| Nb de personnes dans le logement | Zones Abis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 508 | 38 508 | 33 479 |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 57 555 | 57 555 | 44 710 |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 75 447 | 69 183 | 53 766 |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 078 | 82 871 | 64 910 |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 107 173 | 98 101 | 76 357 |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 120 598 | 110 396 | 86 055 |
| Par personne supplémentaire | 13 440 | 12 301 | 9 599 |
Zone Abis : Paris et 76 communes d’Ile-de-France.
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, et communes particulièrement tendues (Genevois, Lyon, Annecy, Deauville, Bordeaux…).
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché tendu.
Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).
Zone C : Reste du territoire.
Bail réel solidaire avantages et inconvénients
Quels sont les avantages du BRS ?
- 15 % à 40 % d’économie par rapport à un projet non BRS
- Une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %
- Plutôt que d’enrichir un propriétaire, vous “placez” votre argent dans un capital, le tout avec des mensualités égales ou inférieurs à votre loyer actuel
- La possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro (réservé aux primo-accédants)
- Possibilité d’un abattement de taxe foncière de 30 % à 100 % suivant la commune
Quels sont les inconvénients du BRS ?
- Bien que faible, vous devrez vous acquitter d’une « redevance » pour le terrain
- Le prix de revente du logement est strictement réglementé par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS). L’encadrement du prix de revente assure que le logement reste accessible aux ménages modestes suivants, ce qui est le but de l’OFS. L’objectif n’est pas l’investissement spéculatif, mais l’accession sociale durable.
- En cas de revente, l’acheteur doit correspondre aux critères d’accession au BRS. Ceci dit, l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) a un devoir d’aide à la revente.
Peut-on bénéficier à la fois du BRS et des autres aides ?
OUI !
L’ensemble des aides habituellement disponible dans le neuf, sont cumulables avec le BRS.
PTZ, taux réduit 1%, TVA 5.5%, frais de notaire réduit, …
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Concrètement, qu’économise-t-on avec le BRS par rapport à une acquisition classique et par rapport à une location ?
Exemple d’un appartement T3 de 70m² situé à Lyon (zone A)
En location :
Dans le quartier Montplaisir ou Vaise, un loyer mensuel avec charges comprises atteint aisément 1164 €.
En acquisition :
Avec un prêt principal à 3% sur 25 ans + prêt accession
- Libre : 396 410 € soit 1 850 €/mois
- BRS : 208 278 € soit 1 065 €/mois (remboursement emprunt + redevance OFS)
| Prix à l'achat | Mensualité(s) | Redevance foncière | Coût mensuel | Capital au bout de 25 ans | |
|---|---|---|---|---|---|
| Achat classique | 396 410 € | 1 850 € | - | 1 850 € | > 400 000 € |
| Achat via BRS | 208 278 € | 960 € | 105 € | 1 065 € | > 210 00 € |
| Location | - | - | - | 1 164 € | 0 € *
*Somme perdue : 350 000 € (1164 € x 12 mois x 25 ans) |
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