Programmes immobiliers neufs à Bayonne (64100)

Pourquoi acheter un appartement neuf à Bayonne ?

Capitale du Pays basque et première commune des Pyrénées-Atlantiques devant Pau avec 54 300 habitants, Bayonne cumule les atouts d’une ville historique, d’un pôle d’emploi et d’un cadre de vie entre océan et montagne. La gare TGV met Bordeaux à un peu moins de deux heures et Pau à un peu plus d’une heure, le Tram’bus T1 relie le cœur de Bayonne à Biarritz en moins de 30 minutes et la ligne T2 rejoint Tarnos et le sud des Landes. Les plages sont à dix minutes en voiture, la montagne à une demi-heure. Moins chère que le littoral, mieux desservie et plus animée à l’année, Bayonne attire les jeunes actifs, les familles et les retraités qui veulent vivre au Pays basque sans payer le tarif du front de mer.

Chaque programme immobilier neuf s’inscrit dans un quartier qui a sa propre identité : les remparts et les rues piétonnes du Grand Bayonne, les quais de la Nive au Petit Bayonne, la gare et la rive droite de l’Adour à Saint-Esprit, les secteurs résidentiels de Marracq et des Arènes. Pour une résidence principale comme pour un investissement locatif, les programmes neufs bayonnais répondent à une demande de logements forte et durable.

Recherche Appartement ou Maison, courtier en immobilier neuf indépendant, réunit sur cette page les programmes immobiliers en vente à Bayonne auprès de ses promoteurs partenaires, du 2 pièces au 4 pièces, avec balcon, terrasse ou jardin selon les résidences, au tarif direct promoteur.

Quels sont les prix de l’immobilier neuf à Bayonne en 2026 ?

En septembre 2026, le prix moyen d’un appartement neuf à Bayonne se situe autour de 4 660 €/m², contre 4 070 €/m² dans l’ancien. La valeur médiane toutes transactions confondues, calculée sur les ventes enregistrées par les notaires sur deux ans, ressort à 4 150 €/m². Après une hausse de 15 % en cinq ans, les valeurs ont reculé d’environ 3 % sur un an, ce qui redonne une marge de négociation aux acheteurs. À titre de comparaison, un logement neuf coûte environ 30 % de moins qu’à Anglet et jusqu’à 35 % de moins qu’à Biarritz pour une desserte comparable en Tram’bus, et reste plus cher qu’à Pau, où le m² se négocie nettement en dessous.

En budget moyen, comptez à partir de 140 000 € pour un studio, 210 000 € pour un 2 pièces, 300 000 € pour un 3 pièces et 400 000 € pour un 4 pièces, hors stationnement. Ces moyennes cachent de vrais écarts d’un quartier à l’autre et d’un étage à l’autre : un dernier étage avec terrasse et vue sur l’Adour aux Arènes ou en centre-ville se négocie nettement au-dessus d’un 3 pièces en premier étage sur la rive droite ou aux Hauts de Bayonne, et une place de parking ou un box en sous-sol s’ajoute au montant affiché. Les grilles des promoteurs évoluent aussi au fil de la commercialisation, avec des offres de lancement (frais de notaire offerts, cuisine équipée offerte, stationnement inclus) sur les premiers lots, puis des remises sur les derniers lots disponibles avant livraison.

Quels appartements trouve-t-on dans les programmes neufs de Bayonne ?

L’offre bayonnaise couvre toutes les typologies, avec une dominante de petites et moyennes surfaces, une exposition sud ou ouest privilégiée et une place de parking ou un box en sous-sol dans la plupart des résidences :

• Studio, 1 pièce et 2 pièces : les plus recherchés par les investisseurs, notamment à proximité de la gare, du campus de la Nive et des commerces, en résidence classique éligible au dispositif Jeanbrun ou en résidence étudiante gérée sous statut LMNP. Loyer facile à trouver dans une ville où plus de six ménages sur dix sont locataires.
• 3 pièces : la typologie pivot des primo-accédants, souvent avec balcon ou loggia, stationnement en sous-sol et exposition sud. C’est le format le plus souvent éligible au PTZ, à la TVA réduite ou au BRS, et celui qui se loue le mieux aux jeunes couples.
• 4 pièces et 5 pièces : plus rares, recherchés par les familles pour une grande terrasse ou un rez-de-jardin, avec box ou double parking, à proximité des écoles et des collèges. Les derniers étages avec vue dégagée sur les Pyrénées ou sur l’Adour partent en premier.
• Maisons neuves : quelques opérations en lotissement ou en village, surtout à la périphérie et dans les communes voisines, pour un budget proche d’un grand appartement en ville.

Dans chaque programme, la livraison est annoncée par trimestre (2e trimestre, 4e trimestre de l’année suivante, ou livraison immédiate pour les derniers lots) et les logements bénéficient d’un balcon, d’une terrasse ou d’une loggia, d’un accès à pied aux commerces en pied d’immeuble et aux arrêts de Tram’bus, et d’un cadre résidentiel apaisé grâce aux espaces verts imposés par les nouvelles règles d’urbanisme.

Dans quel quartier de Bayonne acheter un logement neuf ?

• Grand Bayonne et Petit Bayonne : le cœur historique, entre la cathédrale, les remparts et les quais de la Nive. Peu de foncier disponible, donc quelques opérations de réhabilitation et de petites résidences très recherchées pour un achat patrimonial ou un investissement locatif. Tout se fait à pied : commerces, marché des Halles, IUT et campus de la Nive. Le m² y est le plus élevé de la commune avec les Arènes, autour de 4 600 €/m² dans l’ancien.
• Saint-Esprit et la rive droite de l’Adour : le secteur de la gare, le plus dynamique de Bayonne en 2026. Rénovation de la gare, réaménagement des quais, terminus du Tram’bus et opération d’aménagement « Rive droite de l’Adour » sur 17 hectares lancée en 2026 : un secteur en pleine mutation, avec des valeurs encore inférieures à la rive gauche et une éligibilité fréquente à la TVA réduite dans le périmètre prioritaire Maubec-Citadelle. Le profil idéal pour un premier achat ou un investissement à moyen terme.
• Marracq : un quartier résidentiel au sud du cœur historique, autour du lycée, des écoles et de l’hôpital, desservi par le Tram’bus T1. Un 3 pièces ou un 4 pièces avec balcon et parking y reste accessible pour une famille, avec les plages à quelques minutes en voiture.
• Les Arènes et Beyris : à l’ouest, à la limite de la commune voisine, un secteur résidentiel de résidences récentes et sécurisées, de surfaces généreuses et de quelques villas. C’est le plus cher de Bayonne, autour de 5 100 €/m², prisé des familles et des cadres qui veulent le calme à dix minutes du cœur historique et des plages.
• Hauts de Bayonne et le Séqué : au nord de l’Adour, l’écoquartier du Séqué a déjà livré plus de 550 logements à énergie positive, et le renouvellement urbain se poursuit autour de Sainte-Croix et de Mounédé, où l’accession en TVA réduite ou en BRS permet d’acheter bien en dessous des tarifs du centre-ville.

Est-ce le bon moment pour acheter dans le neuf à Bayonne ?

Plusieurs signaux plaident pour 2026. Les tarifs ont baissé, les taux de prêt immobilier se sont stabilisés et les promoteurs, qui doivent écouler leurs stocks, multiplient les remises commerciales et les frais de notaire offerts. Côté location, le marché locatif local reste l’un des plus tendus de Nouvelle-Aquitaine : le loyer médian se situe entre 11,1 et 12,8 €/m² selon les secteurs (observatoire local des loyers, données 2024) et la vacance locative est quasi nulle. Bayonne fait partie des 24 communes de l’agglomération soumises à l’encadrement des loyers depuis novembre 2024, ce qui n’empêche pas un bien récent bien placé de dégager une rentabilité brute correcte grâce à un coût d’acquisition raisonnable, à des charges réduites et à la fiscalité de la loi Jeanbrun ou du LMNP.

Pour un primo-accédant, la VEFA sécurise l’achat : livraison aux normes RE 2020, garanties décennale et de parfait achèvement, aucun travaux à prévoir pendant dix ans, une facture d’énergie maîtrisée face aux étés de plus en plus chauds du littoral. Notre guide de l’achat en VEFA détaille chaque étape, de la réservation à la remise des clés.

Quelles aides pour acheter ou investir dans un programme neuf à Bayonne en 2026 ?

Bayonne est classée en zone B1 (zone tendue), ce qui ouvre droit aux principaux dispositifs d’aide à l’achat dans le neuf :

• Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, finance sans intérêts une partie du montant d’un bien acheté en résidence principale. Le PTZ se cumule avec le prêt Accession d’Action Logement pour les salariés du privé. Plusieurs opérations de la page affichent le label PTZ.
• La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % dans les quartiers prioritaires et à leurs abords, à Bayonne dans les périmètres Maubec-Citadelle et Hauts de Sainte-Croix-Mounédé, sous conditions de ressources.
• Le Bail Réel Solidaire (BRS), qui dissocie le foncier du bâti et fait baisser le coût de 20 à 40 % : un levier de plus en plus utilisé sur le littoral pour loger les actifs locaux.
• Les frais de notaire réduits du neuf (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) et l’exonération de taxe foncière pendant deux ans.

Pour un investisseur, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir le bien et de réduire l’impôt sur les loyers : la loi Jeanbrun est aujourd’hui le premier levier des investisseurs sur les 2 pièces et 3 pièces bayonnais, et plusieurs programmes de la page portent le label Jeanbrun. Notre simulateur Jeanbrun chiffre l’économie d’impôt en quelques minutes. Le statut LMNP reste la solution la plus simple pour louer meublé un studio près de la gare ou du campus, et le logement locatif intermédiaire (LLI) offre une TVA à 10 % en contrepartie d’un loyer plafonné. Nos conseillers vous indiquent, programme par programme, si le lot visé est éligible au PTZ, à la TVA 5,5 %, au BRS, au Jeanbrun, au LLI ou au LMNP.

Neuf ou ancien à Bayonne : que choisir ?

Sur le marché de l’ancien, un 3 pièces dans les immeubles du Petit Bayonne est moins cher au m², mais il faut compter les travaux, un DPE souvent médiocre dans le bâti ancien, des charges plus lourdes et, dans les rues piétonnes, l’absence de stationnement. Le même 3 pièces récent, traversant ou exposé sud, se paie environ 15 % de plus au m², compensés par des frais de notaire réduits, le PTZ ou l’amortissement Jeanbrun, une consommation d’énergie divisée par deux, un parking ou un box sécurisé, un balcon, une terrasse ou une loggia et un appartement immédiatement louable ou habitable, sans passoire thermique à rénover. Pour trancher selon votre budget et votre secteur, nos conseillers comparent les deux options avec vous.

Quelle agence contacter pour un programme immobilier neuf à Bayonne ?

Recherche Appartement ou Maison n’a pas d’implantation à Bayonne : le Pays basque est suivi à distance par nos chasseurs d’appart’, avec l’appui de notre équipe de Bordeaux pour la Nouvelle-Aquitaine. Un chasseur d’appart’ sélectionne pour vous, en visio ou par téléphone, les appartements qui correspondent à vos critères parmi plus de 450 promoteurs partenaires, organise les visites de chantier, monte votre prêt et vous accompagne jusqu’à la livraison, sans frais supplémentaires par rapport à une acquisition en direct. Retrouvez toutes nos implantations pour choisir votre interlocuteur.

Vous élargissez votre recherche sur le littoral et le sud des Landes ? Découvrez aussi nos programmes neufs à Anglet, Biarritz, Ciboure et Capbreton, ou à Pau pour un budget plus serré en Pyrénées-Atlantiques.