Programmes immobiliers neufs à Aulnay-sous-Bois (93600)

Pourquoi acheter un logement neuf à Aulnay-sous-Bois ?

Avec près de 87 600 habitants, Aulnay-sous-Bois est l’une des communes les plus peuplées du département et un pôle important de l’est francilien, entre la capitale et les portes de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle. La ville se transforme en profondeur avec l’arrivée de la ligne 16 du Grand Paris Express, un métro automatique : la future gare Aulnay-Val Francilia placera Aulnay à 11 minutes de Saint-Denis Pleyel et 25 minutes de La Défense. Le RER B, qui dessert la gare d’Aulnay-sous-Bois en centre-ville, et le tramway T4 complètent déjà l’offre de transport.

Ce futur réseau de métro, un marché encore abordable et de grands espaces verts (parc Robert Ballanger, parc du Sausset) font d’Aulnay une porte d’entrée intéressante pour acheter dans le neuf aux portes de Paris, que ce soit pour une résidence principale ou pour un investissement immobilier locatif.

Notre réseau, courtier en immobilier neuf indépendant, réunit sur cette page l’offre de programme immobilier neuf à Aulnay-sous-Bois de ses promoteurs partenaires, du studio au 4 pièces, avec balcon, terrasse ou loggia selon la résidence.

Quels sont les prix de l’immobilier neuf à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?

En septembre 2026, le prix moyen d’un logement neuf à Aulnay-sous-Bois se situe autour de 3 950 €/m², contre 3 130 €/m² pour les appartements anciens. Sur un an, les prix des appartements ont reculé d’environ 3 % : le marché immobilier s’est détendu et les acheteurs retrouvent une marge de négociation. À titre de comparaison, le prix au m² reste deux à trois fois inférieur à celui de la capitale, pour une commune bientôt reliée au métro du Grand Paris Express.

En budget, les opérations de la page démarrent à partir de 199 000 € pour un 2 pièces (prix direct promoteur, septembre 2026). Comptez en moyenne autour de 255 000 € pour un 3 pièces de 65 m² et 315 000 € pour un 4 pièces de 80 m² sur la base du prix moyen du neuf, hors stationnement. Une place de parking ou un box en sous-sol ajoute de 15 à 30 000 € au prix. L’étage, l’exposition, la taille de la terrasse et la proximité de la future gare expliquent l’essentiel des écarts d’un programme à l’autre.

Les grilles des promoteurs évoluent aussi au fil de la commercialisation. Profitez des journées portes ouvertes et des offres de lancement (frais de notaire offerts, cuisine équipée, parking inclus) sur les premiers lots, puis des opérations de promotion sur les derniers lots disponibles, souvent au dernier trimestre avant la livraison. Profitez aussi des programmes en cours de commercialisation pour choisir votre étage et votre place de parking avant les autres acheteurs.

Quels logements trouve-t-on dans les programmes d’Aulnay-sous-Bois ?

L’offre du neuf à Aulnay-sous-Bois va du studio au 4 pièces, avec une dominante de 2 pièces et de 3 pièces, presque toujours un parking en sous-sol et des espaces extérieurs pour chaque lot :

• Studio et 2 pièces : les formats préférés des investisseurs, près de la gare RER et de la future ligne 16. Un 2 pièces de 40 à 45 m² avec balcon se loue facilement à des actifs qui travaillent à Roissy ou à Paris, et reste éligible au dispositif Jeanbrun selon le programme.
• 3 pièces : la typologie pivot des primo-accédants, avec une pièce à vivre ouverte sur un balcon ou une terrasse, deux chambres, une place de parking et souvent une double exposition. C’est aussi le format le plus souvent éligible au PTZ et à la TVA réduite.
• 4 pièces et 5 pièces : plus rares dans les résidences d’Aulnay-sous-Bois, recherchés par les familles pour les grandes terrasses, un rez-de-jardin ou un dernier étage, avec box fermé ou double parking et de vrais espaces extérieurs.

Dans chaque résidence neuve, les espaces extérieurs (balcons, loggias, terrasses ou jardins privatifs) font partie de l’offre, avec des parties communes sécurisées, un local vélos et des commerces à pied ou à quelques minutes. Un 3 pièces au premier étage exposé nord ne se négocie pas au même prix qu’un 3 pièces au dernier étage exposé sud avec grande terrasse : nos conseillers comparent pour vous chaque lot, pièce par pièce.

Dans quel quartier d’Aulnay-sous-Bois acheter un logement neuf ?

• Centre-ville et gare : le cœur d’Aulnay, autour de la gare du RER B et du boulevard de Strasbourg, avec les commerces, le marché et les services. Un quartier recherché par les primo-accédants et les investisseurs, qui vivent ici sans voiture, font leurs courses à pied et rejoignent la capitale en train.
• Vieux-Pays et Chanteloup : le quartier historique de la ville, pavillonnaire et calme, avec des résidences à taille humaine. Idéal pour une famille qui cherche un 4 pièces avec jardin à proximité des écoles, au cœur d’une résidence arborée.
• Val Francilia et le nord de la ville : le grand projet urbain d’Aulnay, sur l’ancien site PSA Peugeot Citroën et les zones d’activité voisines, autour de la future gare de la ligne 16. Le quartier accueillera près de 400 logements, 960 m² de commerces et une crèche au pied de la future station de métro. Les travaux en cours préparent un nouveau quartier, avec places, jardins et espaces extérieurs publics, pour la prochaine décennie.
• Le Parc et Nonneville : au sud et à l’est, des secteurs résidentiels verts, riches en espaces extérieurs, proches du parc Robert Ballanger, appréciés pour leurs maisons et leurs petites résidences.
• Les quartiers en renouvellement urbain : Rougemont, Balagny, Duclos-Sausset et Les Beaudottes Savigny sont classés quartiers prioritaires. Le neuf y bénéficie de la TVA réduite, à proximité du parc du Sausset.

Est-ce le bon moment pour acheter dans le neuf à Aulnay-sous-Bois ?

Plusieurs signaux plaident pour 2026. Les prix ont légèrement baissé, les taux de prêt immobilier se sont stabilisés, le marché immobilier local se rééquilibre et les promoteurs, qui doivent écouler leur stock, multiplient les remises. La mise en service de la ligne 16, annoncée entre 2027 et 2029 selon les sources officielles, devrait soutenir la demande et la valeur des biens situés près des gares : acheter avant l’ouverture du métro, c’est anticiper le futur prix du quartier.

Côté location, la demande reste forte dans le département. Le loyer médian à Aulnay-sous-Bois se situe autour de 620 € pour un studio, 850€ pour un T2, 1100€ pour un T3 et la commune n’est pas soumise à l’encadrement des loyers, ce qui laisse de la souplesse au propriétaire bailleur. Devenir propriétaire d’un logement neuf au pied d’une gare reste un placement recherché.

Pour un primo-accédant, le neuf sécurise le projet immobilier : logement aux normes RE 2020, espaces extérieurs pensés dès la conception, garanties décennale et de parfait achèvement, aucun travaux à prévoir pendant dix ans. La livraison est annoncée au trimestre près dans le contrat de réservation (par exemple une livraison au 2e ou au 4e trimestre de l’année), et les appels de fonds suivent l’avancement du chantier en cours. Notre guide de l’achat en VEFA détaille chaque étape, de la réservation à la remise des clés.

Quelles aides pour acheter ou investir dans un programme neuf à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?

Aulnay-sous-Bois est classée en zone A, ce qui ouvre droit aux dispositifs les plus favorables :

• Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, finance sans intérêts une partie du prix de votre future résidence principale et vous aide à devenir propriétaire. Le PTZ se cumule avec le prêt Accession d’Action Logement pour les salariés du privé.
• La TVA à 5,5 % au lieu de la TVA à 20 % dans les quartiers prioritaires et à leurs abords, sous conditions de ressources. À Aulnay, la TVA réduite concerne notamment les secteurs de Rougemont, Balagny, Duclos-Sausset et Les Beaudottes Savigny. Sur un 3 pièces à 255 000 €, la TVA à 5,5 % représente une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros par rapport à la TVA à 20 %.
• Le Bail Réel Solidaire (BRS), qui dissocie le foncier du bâti et fait baisser le prix de 20 à 40 %, lui aussi avec une TVA réduite.
• Les frais de notaire réduits du neuf (2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien) et l’exonération de taxe foncière pendant deux ans.

Pour nos clients investisseurs, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir le bien neuf et de réduire l’impôt sur les loyers, avec un avantage renforcé en zone A. Le Jeanbrun est aujourd’hui le premier levier des investisseurs sur les 2 pièces et 3 pièces proches du RER B et de la future ligne 16. Le statut LMNP reste la solution la plus simple pour louer un studio meublé. Nos conseillers vous donnent leur avis et vous indiquent, programme par programme, si le lot visé est éligible au PTZ, à la TVA 5,5 %, au BRS, au Jeanbrun ou au LMNP.

Neuf ou ancien à Aulnay-sous-Bois : que choisir ?

Dans l’ancien, un 3 pièces dans une copropriété des années 60 ou 70 est moins cher au m², mais il faut compter les travaux, un DPE souvent médiocre et des charges plus lourdes. Le même 3 pièces neuf se paie plus cher à l’achat, mais compense par des frais de notaire réduits, le PTZ, la TVA réduite ou l’amortissement Jeanbrun, une facture d’énergie divisée par deux, un parking ou un box sécurisé, des espaces extérieurs privatifs et un logement immédiatement habitable ou louable. Pour trancher selon votre budget, nos conseillers comparent les deux options avec vous et vous donnent un avis indépendant.

Quelle agence contacter pour un programme immobilier neuf à Aulnay-sous-Bois ?

La commune est couverte par notre agence du Raincy, à quelques minutes d’Aulnay-sous-Bois. Un chasseur d’appart’ de notre réseau sélectionne pour vous les programmes qui correspondent à vos critères parmi plus de 450 promoteurs partenaires, des grands noms de la promotion immobilière aux acteurs locaux, monte votre financement et vous accompagne jusqu’à la livraison, sans frais supplémentaires par rapport à un achat en direct. Les avis de nos clients sur Trustpilot en témoignent : consultez les avis publiés sur cette page, des avis vérifiés de clients accompagnés comme vous, avant de nous confier votre projet immobilier. Vous élargissez votre recherche en Seine-Saint-Denis ? Découvrez aussi notre offre à Bobigny et à Aubervilliers.