Frais de notaire réduits dans le neuf : 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %

C’est l’un des arguments les plus concrets de l’achat immobilier neuf : les frais de notaire y sont divisés par deux ou trois. Comptez 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un appartement à 250 000 €, l’écart représente près de 13 000 euros d’économies pour l’acheteur, dès la signature. On vous explique la composition de ces frais d’acquisition, leur calcul, les conditions pour en bénéficier, et comment payer encore moins.

Pour un achat immobilier neuf, les frais de notaire (le vrai nom est « frais d’acquisition ») représentent 2 à 3 % du prix, parfois un peu moins. Un exemple chiffré sur un logement neuf à 250 000 € : environ 6 000 euros de frais dans le neuf, contre près de 19 000 € pour le même montant dans l’ancien. La différence finance souvent la cuisine équipée, ou vient réduire l’apport demandé par la banque.

Contrairement à ce que leur nom laisse penser, l’essentiel de ces frais ne va pas au notaire, mais à l’État et aux collectivités. Lors d’une transaction immobilière, quatre postes composent la facture :

• Les droits de mutation, dont la taxe de publicité foncière : c’est le poste qui change tout entre le neuf et l’ancien.
• Les émoluments du notaire, c’est-à-dire ses honoraires : ils suivent le barème national des notaires, identique partout en France.
• Les débours : les sommes avancées par l’étude pour les documents administratifs (cadastre, formalités), environ 300 à 400 €.
• La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, versée à l’État pour financer le fichier immobilier.

Tout tient aux taxes. Une vente immobilière dans le neuf est soumise à la TVA (20 %, ou 5,5 % dans certains quartiers) : en contrepartie, les droits d’enregistrement classiques sont remplacés par une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % du prix hors taxes. Dans l’ancien, cette même taxation atteint jusqu’à 6,32 % depuis le relèvement des droits de mutation voté par la plupart des départements en 2025. La rémunération du notaire, elle, reste identique : seuls les impôts baissent. Et l’écart entre le neuf et l’immobilier ancien s’est donc encore creusé récemment.

Ces frais réduits s’appliquent aux logements neufs au sens fiscal, c’est-à-dire :

• Un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le fameux achat sur plan, appartement ou maison.
• Un logement achevé depuis moins de 5 ans et jamais habité, vendu pour la première fois : c’est cette première vente qui ouvre droit au régime avantageux.

Attention : un bien immobilier revendu après avoir été habité repasse dans le régime de l’ancien, même s’il a moins de 5 ans. Et si vous achetez un terrain seul auprès d’un particulier pour faire construire, les frais sur le terrain restent calculés au taux de l’ancien : dans ce cadre, seul le logement vendu par un promoteur profite pleinement du dispositif.

Le calcul repose sur le montant de la vente, poste par poste. Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif par tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà. Les taxes s’ajoutent en pourcentage fixe.

Reprenons l’appartement neuf à 250 000 € : environ 1 790 € de taxes de publicité foncière, 2 930 € d’émoluments, 250 € de contribution de sécurité immobilière et 1 000 € de débours et formalités, soit un total d’environ 6 000 euros, à peine 2,4 % du coût total. Pour une estimation personnalisée selon votre département, le simulateur officiel de l’ANIL fait le calcul en quelques clics : les montants exacts de votre acquisition sont ensuite arrêtés par votre notaire.

Trois leviers permettent d’alléger davantage la facture pour l’acquéreur :

• La remise sur les émoluments : le notaire peut accorder jusqu’à 20 % de remise sur ses émoluments, pour la tranche supérieure à 100 000 €. Elle reste à sa discrétion et doit profiter à tous ses clients dans la même situation.
• Les frais de notaire offerts : certains promoteurs prennent en charge les frais dans le cadre d’une offre commerciale (vente « acte en main »), souvent au lancement d’un programme ou sur les derniers lots. Nos conseillers connaissent ces offres et les négocient pour vous.
• La TVA réduite à 5,5 % : dans certains quartiers, elle abaisse le prix TTC, donc mécaniquement l’assiette des frais.

C’est l’acheteur qui règle les frais, en totalité, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, même en VEFA où le prix du logement se paie, lui, par appels de fonds échelonnés selon l’avancement du chantier jusqu’à l’achèvement. Après le contrat de réservation, vous disposez d’ailleurs d’un droit de rétractation de 10 jours. En pratique, le virement se fait environ 48 heures avant le rendez-vous, et ces frais se financent le plus souvent avec l’apport personnel. Bon à savoir : si vous souhaitez votre propre notaire en plus de celui du promoteur, les deux notaires se partagent les émoluments, sans surcoût pour la transaction.

• Economie.gouv.fr, Achat d’un bien immobilier : quels frais de notaire devez-vous payer ?
• ANIL, calcul des frais d’acquisition dits frais de notaire
• Immobilier.notaires.fr, estimation officielle des frais d’acquisition