Investir en loi Pinel
La loi Pinel vous permet de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier neuf. Cette loi, votée en septembre 2014, a pour but de relancer l’immobilier et de dynamiser le marché locatif dans les régions et villes de France dites « tendues ». Elle a été mise en place par la ministre Sylvia Pinel pour combler le retard de construction de logements, accumulé dans les grandes agglomérations. Ce dispositif de défiscalisation immobilière remplace la précédente loi Duflot, jugée peu flexible, mais il devrait s’arrêter au 31 décembre 2024.
Loi Pinel : l'essentiel
Les avantages de la loi Pinel
La réduction fiscale avec Pinel
En louant votre logement, vous obtenez une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €. Cette défiscalisation est calculée en fonction de votre durée d’investissement, le type de logement, sa surface, les revenus de vos locataires.
Loi Pinel : durée d'investissement
La durée minimum d’investissement en loi Pinel est fixé à 6 ans, vous avez la possibilité à terme de la renouveler pour 3 ans ou 6 ans supplémentaires.
La possibilité de louer à sa famille grâce à Pinel
C’est une des évolutions majeures du dispositif : a contrario de son prédécesseur Duflot, votre logement peut-être loué à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) de votre famille, si celui-ci ne fait plus partie de votre foyer fiscal.
La création de son patrimoine avec la loi Pinel
Un des gros avantages à long terme est celui de pouvoir se constituer ou de développer son patrimoine ; la « pierre » restant pour une majorité des français une valeur sûre, un investissement en loi Pinel constitue un excellent moyen de créer une source de revenus complémentaires.
Barème de réduction fiscale et durée d’engagement en loi Pinel
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Dans le cadre du dispositif Pinel, lorsque vous achetez un bien neuf destiné à la location en respectant plusieurs conditions (voir plus bas), vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôts en fonction de la durée locative de votre bien. Le minimum est de 6 ans et peut-être choisi aussi pour une durée de 9 ans. En fonction de la durée initiale vous pouvez renouveler votre engagement sur 3 ans ou 6 ans dans la limite d’une durée totale de 12 ans.
La réduction fiscale est calculée sur le prix du bien neuf que vous achetez et s’applique en fonction de la durée de location de votre bien.
En 2023, les taux de réduction applicables à la durée locative sont les suivants :
- Vous louez un bien sur 6 ans, votre réduction d’impôts est de 10,5 %
- Vous louez un bien sur 9 ans : votre réduction d’impôts est de 15 %
- Vous louez un bien sur 12 ans : votre réduction d’impôts est de 17,5 %
Taux de réduction d’impôts de la loi Pinel de 2022 à 2024
| Durée d'investissement | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel ?
Les conditions générales
- Investir dans un logement neuf (VEFA) jamais habité ou étant rénové.
- Le bâtiment ou programme immobilier doit être labellisé RT2012 (Réglementation Thermique) ou BBC (Bâtiment Basse Consommation)
- Budget maximum de 300 000 € par foyer par an et dans une limite de 5 500€/m2
- Le bien doit être loué non-meublé et déclarer comme la résidence principale de votre locataire
- Être loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien
Les conditions relatives à l'investissement
Le gouvernement vous impose aussi de respecter 3 conditions afin de pouvoir bénéficier du bonus fiscal. Le projet de loi fixe des règles à respecter avec notamment : un zonage listant les communes éligibles au dispositif, un plafond de loyer ne devant pas être dépassé ainsi qu’un plafond de ressources (revenu fiscal) pour les locataires.
1° - Le zonage Pinel
Cette loi encourage l’investissement dans l’immobilier neuf dans des zones éligibles au dispositif. En effet, ce dispositif favorise la construction de biens neufs sur des territoires tendus, c’est à dire dans des zones ou il y a une forte demande locative, comme l’île-de-France, la Côte d’Azur et les grandes métropoles françaises. Les biens achetés doivent être localisés dans l’une des trois zones définies par la loi :
- zone A
- zone A bis
- zone B1
La loi Pinel favorise la construction de logements neufs dans des zones du territoire français où la demande locative est supérieure à celle de l’offre. Selon le gouvernement, l’avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.
2° - Les plafonds de loyers sous Pinel
Une condition fondamentale du dispositif Pinel est de louer votre bien neuf en respectant un loyer maximum. Celui-ci est calculé en fonction de son emplacement géographique (voir zonage Pinel au-dessus) et de sa surface de logement. Le barème est actualisé chaque année et consultable sur le bulletin officiel des finances publiques.
Pour calculer le plafond de loyer que vous pouvez appliquer, voici la règle de calcul permettant de déterminer tout d’abord le coefficient multiplicateur à prendre en compte : 0.7 + (19 / surface du logement). Il devra être arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne pas dépasser 1,2.
Puis, ce coefficient est multiplié par le plafond au m2 applicable selon la zone du logement. Ces plafonds sont fixés par le gouvernement chaque année. Voir ceux en vigueur actuellement dans le tableau ci-dessous :
| Zone | Prix au m2 | Détails des zones |
|---|---|---|
| Zone A bis | 17,62 € | Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d’azur et Genevois français) |
| Zone A | 13,09 € | Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne) |
| Zone B1 | 10,55 € | Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes) |
| Zone B2 et C (sur agrément) | 9,17 € | Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières) |
Exemple de calcul du plafond de loyer
Laurence et Paul ont investi dans un appartement neuf d’une surface de 100m2, le bien se situe dans une commune en zone B1 pour un bail signé en 2022 le calcul sera le suivant :
Plafond Zone B1 x Coefficient multiplicateur = Prix loyer maxi au m2
10,55 x (0,7 + 19/100) = 9,39€/m2
Paul et Laurence percevront donc un loyer maximum de 939€ chaque mois pour ce logement de 100 m2 (9,39 x 100).
3° - Les plafonds de ressources sous Pinel
Aux plafonds de loyers s’ajoutent d’autres plafonds à respecter. Ces derniers sont relatifs aux revenus des locataires. Ainsi, les investisseurs peuvent bénéficier de la défiscalisation Pinel à condition que les biens qu’ils achètent soient loués à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Personne seule ou en couple avec 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Personne seule ou en couple avec 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
⚠️ Les changements en 2023 : la loi "Pinel plus"
Déjà prolongée jusqu’en 2024, la loi Pinel se transforme dès le 1er janvier 2023 en devenant « Pinel plus ». Une reforme du dispositif dont tous les ajustements sont à consulter ici.
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