La loi Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 : impossible d’en bénéficier pour un nouvel achat. Mais des dizaines de milliers de particuliers détiennent encore un investissement Censi-Bouvard, avec des avantages à préserver et des décisions à prendre, notamment au bout des 9 ans d’engagement. Et pour ceux qui voulaient investir en résidence de services, le statut LMNP a pris le relais. En tant que courtiers en immobilier neuf, on fait le point complet : fonctionnement, engagements en cours, revente, et alternatives.
La loi Censi-Bouvard, c’était quoi ?
Créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard (ou loi Bouvard) accordait une réduction d’impôt aux particuliers qui achetaient un appartement meublé neuf dans une résidence de services (étudiante, seniors, EHPAD) et le confiaient à un exploitant professionnel via un bail commercial d’au moins 9 ans, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le succès a été immédiat pour l’un des dispositifs de défiscalisation les plus populaires de sa génération : les ventes de logements meublés en résidences gérées ont presque quadruplé entre 2008 et 2010. La réduction d’impôt, de 25 % du prix à la création, est passée à 18 % puis à 11 % jusqu’à la clôture. Prorogée une première fois jusqu’à fin 2021, puis jusqu’au 31 décembre 2022, la loi n’a pas été reconduite au-delà : depuis le 1er janvier 2023, plus aucune acquisition n’ouvre droit à l’avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard.
Réduction d’impôt et avantages fiscaux : comment fonctionnait le Censi-Bouvard ?
La réduction d’impôt représentait 11 % du prix de revient hors taxes du bien, dans la limite de 300 000 € d’investissement par an, soit un montant maximal de 33 000 € d’économies, étalé par parts égales sur 9 ans (environ 3 666 € par an). Plusieurs logements pouvaient être achetés la même année, dans la même enveloppe.
Trois précisions importantes :
- La réduction s’imputait sur l’impôt dû, dans le respect du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
- Si la réduction dépassait le montant de l’impôt, l’excédent était reportable sur les 6 années suivantes, à condition que le bien reste loué.
- En contrepartie, l’investisseur renonçait à l’amortissement du bien, le grand atout du LMNP au régime réel : seule la fraction du prix au-delà de 300 000 € et le mobilier restaient amortissables.
Quelles étaient les conditions du Censi-Bouvard ?
Pour bénéficier de la réduction, cinq conditions :
- Un appartement neuf ou en VEFA (ou réhabilité), situé en résidence de services : étudiante, seniors ou EHPAD. Les résidences de tourisme sont sorties du périmètre fin 2016.
- Un bail commercial d’au moins 9 ans signé avec l’exploitant de la résidence, qui gère tout : votre locataire juridique, c’est le gestionnaire, pas l’occupant.
- Une mise en location meublée du logement dans les 12 mois suivant l’acquisition ou l’achèvement.
- Le statut LMNP obligatoire : des recettes locatives sous 23 000 € par an, ou sous la moitié des revenus du foyer fiscal. Si les recettes dépassent ces deux seuils, on bascule en LMP : les loueurs professionnels (LMP) n’étaient pas éligibles.
- Aucun zonage, aucun plafond de loyer ni de ressources : une souplesse rare parmi les dispositifs de défiscalisation.
Censi-Bouvard et TVA : ce qu’il faut savoir
Acheter dans une résidence de services neuve proposant au moins trois services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, linge, ménage) permet de bénéficier de la récupération du montant de la TVA, soit 20 % du prix d’acquisition. C’était vrai en Censi-Bouvard, ça l’est toujours en LMNP. Attention à la règle des 20 ans : la TVA récupérée n’est définitivement acquise qu’après 20 ans de détention. Tout dépend de la durée : chaque année compte, et en cas de revente avant le terme, la TVA peut devoir être reversée au prorata, sauf si la location se poursuit dans les mêmes conditions avec le repreneur.
Vous avez un Censi-Bouvard en cours : les règles à respecter
Si vous avez acheté avant fin 2022, les règles de la loi continuent de s’appliquer et votre réduction d’impôt Censi-Bouvard court jusqu’au terme des 9 ans, à condition de respecter votre engagement : le logement doit rester loué meublé à l’exploitant. Une revente avant la fin des 9 ans entraîne la reprise de l’avantage fiscal au prorata, sauf cas particuliers (décès, invalidité, licenciement). Et si la TVA a été récupérée, un remboursement partiel peut s’ajouter.
Surveillez aussi la vie de la résidence : la solidité de l’exploitant et les conditions de renouvellement du contrat pèsent directement sur vos loyers. C’est le vrai point de vigilance de ce type d’investissement immobilier, bien plus que la fiscalité.
Après 9 ans : les 3 options du propriétaire
Vos 9 années arrivent à échéance ? La défiscalisation s’arrête, pas votre investissement : la réduction d’impôt est définitivement acquise, et trois chemins s’ouvrent.
- Conserver le logement en LMNP classique. Le bail se renouvelle avec l’exploitant, les loyers continuent de tomber, et le régime réel vous permet désormais d’optimiser la fiscalité de votre bien locatif. Attention toutefois : les loyers deviennent plus fiscalisés une fois la réduction terminée.
- Revendre sur le marché secondaire. Un appartement en résidence gérée avec un contrat d’exploitation en cours se revend auprès d’investisseurs qui recherchent des loyers immédiats, sur un marché secondaire de l’immobilier géré devenu très actif ; l’acheteur, lui, retrouve le droit d’amortir le bien en LMNP. Point de vigilance : la revente avant 20 ans peut déclencher une régularisation de TVA si les conditions changent.
- Revendre pour réinvestir. Beaucoup de spécialistes recommandent cette voie : solder l’opération et replacer les liquidités dans un investissement locatif plus adapté à votre situation actuelle, dans le neuf en LMNP classique ou en location nue avec le dispositif Jeanbrun. Nos conseillers font le calcul avec vous, sans parti pris.
Censi-Bouvard ou LMNP : quelles différences ?
Les avantages des deux régimes ne se ressemblent pas :
- L’avantage fiscal et son montant : une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans pour le Censi-Bouvard ; l’amortissement du bien et des meubles pour le LMNP classique, qui réduit l’imposition, souvent à zéro, pendant des années.
- Le cumul : impossible sur un même bien ; le cumul réduction d’impôt + amortissement n’a jamais été permis, il fallait choisir.
- La durée : 9 ans fermes en Censi-Bouvard ; aucune durée imposée en LMNP.
- Le périmètre : résidences de services uniquement pour le Censi-Bouvard ; toute la location meublée pour le LMNP, du studio à la résidence gérée.
- L’imposition : dans les deux cas en BIC, au micro-BIC (abattement de 50 %) ou au régime réel.
Aujourd’hui, la question ne se pose plus pour un nouvel investissement : le LMNP est la seule des deux voies encore ouverte. Notre guide LMNP détaille le statut de loueur en meublé.
Quelles alternatives au Censi-Bouvard en 2026 ?
Le LMNP classique, successeur naturel. Pour investir en résidence étudiante ou seniors aujourd’hui, le statut LMNP au régime réel offre l’amortissement, la récupération de TVA en résidence de services neuve, et la gestion confiée à un exploitant professionnel : l’essentiel des avantages fiscaux du Censi-Bouvard, sans date limite. La résidence services neuve bénéficie même d’une exception sur la fiscalité de revente.
Le dispositif Jeanbrun, pour la location nue. Créé par la loi de finances 2026, il transpose l’amortissement à la location nue dans le neuf, avec des plafonds de loyer et 9 ans de mise en location : un avantage fiscal jusqu’à 12 000 € déduits de vos revenus imposables chaque année. Voir notre guide du dispositif Jeanbrun.
La nue-propriété, pour acheter à prix décoté sans gestion : une autre logique, long terme, présentée sur notre page dédiée.
Chez Recherche Appartement ou Maison, nos conseillers comparent ces solutions sur vos chiffres avant votre achat et vous présentent les programmes neufs éligibles à votre projet locatif, résidences étudiantes et seniors comprises, parmi plus de 29 000 logements à prix direct promoteur. L’accompagnement est gratuit, en 2 rendez-vous le plus souvent.
FAQ : vos questions sur le Censi-Bouvard
- Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition hors taxes, étalée sur 9 ans, pour l’achat d’un appartement meublé neuf en résidence de services loué à un exploitant, sous statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Il est clos depuis le 31 décembre 2022.
- Quelle est la date de fin du dispositif Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard s’est éteinte le 31 décembre 2022. Les investissements signés avant cette date conservent leurs avantages fiscaux jusqu’au terme de l’engagement de 9 ans.
- Quelle est la différence entre le LMNP et la loi Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard offrait une réduction d’impôt mais bloquait l’amortissement du bien, sans cumul possible. Le LMNP classique, toujours accessible, permet d’amortir le logement et les meubles, au micro-BIC ou au régime réel, toujours dans la catégorie BIC.
- Que faire au bout de 9 ans de Censi-Bouvard ?
Trois options : conserver le bien en LMNP avec un bail renouvelé, revendre sur le marché secondaire, ou revendre pour réinvestir dans le neuf. Vérifiez la TVA si vous vendez avant 20 ans. Le bon choix dépend de votre imposition, du prix de revente possible, de la qualité de l’exploitant et de votre projet locatif.
- Pourquoi dit-on qu’il ne faut pas investir en LMNP ?
C’est excessif : la location meublée sous statut LMNP reste un cadre solide, mais elle demande de la sélectivité. Les vrais risques se concentrent sur les résidences gérées mal exploitées (baisse de revenus au renouvellement) et les emplacements faibles. D’où notre règle d’agence : l’emplacement et le gestionnaire d’abord, la fiscalité ensuite.
- Peut-on encore investir en Censi-Bouvard en 2026 ?
Non, il n’est plus possible d’en bénéficier. Pour un projet en résidence de services, le statut LMNP est la voie actuelle ; pour la location nue dans le neuf, le dispositif Jeanbrun a pris le relais.
