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Fiscalité : Tout savoir sur le statut de LMNP

Le LMNP, abréviation de Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal français qui existe depuis 1949. Il est ainsi l’un des plus vieux dispositifs fiscaux du pays, comme le dispositif Malraux.

Le statut de LMNP vous permet de réduire de manière significative le montant sur lequel vous êtes imposé sur le loyer que vous percevez. Les avantages de ce dispositif de défiscalisation dépendent du régime choisi. Avec ce statut, vous avez ainsi la possibilité de déduire l’amortissement du bien et les charges comme les frais de gestion locative ou encore les intérêts du crédit. Les types de biens éligibles à ce statut sont multiples : neuf, ancien, immobilier classique ou géré. Ce dernier type de bien consiste à confier la gestion de son bien immobilier à une société externe.

Les conditions d’éligibilité du statut LMNP

Le régime choisi en utilisant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous offre différents avantages. De manière générale, quatre conditions principales doivent être respectées pour profiter des avantages de ce statut fiscal.

Investir dans une résidence de service.
Percevoir au maximum 23 000 € de revenus sur les locations (ou 50 % de ses revenus globaux).
Louer un bien étant meublé.
Louer un bien sous un bail commercial d’une durée d’au moins 9 ans.

Les raisons d’investir sous le statut de LMNP

Prix accessibles, rentabilité attrayante, constitution d’un patrimoine, revenus complémentaires… Autant d’éléments qui convainquent les investisseurs de se tourner vers ce statut. Un statut qui peut donc vous offrir divers avantages.

Des biens abordables : les résidences de service affichent souvent des prix accessibles.
Dans certaines villes, des studios sont par exemple disponibles à la vente à partir de 90 000 €. C’est notamment le cas avec le LMNP ancien, dit également LMNP secondaire.
Une rentabilité performante : les investissements réalisés sous le statut de LMNP assurent une rentabilité intéressante.
Anticiper la retraite : un investissement sous le LMNP génère un revenu net d’impôt qui constitue un revenu complémentaire pour votre retraite.
Construire son patrimoine : le LMNP constitue un bon biais pour commencer à construire un patrimoine immobilier.

Le statut de LMNP en investissant dans une résidence étudiante

Une résidence étudiante semble être l’un des biens immobiliers les plus avantageux avec un investissement sous le statut de LMNP. En effet, ce type de bien jouit souvent de tarifs abordables et sait également attirer de futurs potentiels locataires. Les services qu’il offre, mais aussi son emplacement souvent idéal au sein d’une ville, constituent des arguments significatifs en faveur d’un investissement sous le statut de LMNP. Pour un investissement locatif optimal dans une résidence de services, le dispositif Censi-Bouvard s’avère très avantageux.

Le dispositif Censi-Bouvard

Institué en 2009 et révisé de nombreuses fois depuis, le dispositif LMNP Censi-Bouvard s’avère être très attrayant pour toute personne voulant réaliser un investissement immobilier neuf sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel en résidence de services. Pour en profiter, plusieurs conditions sont à respecter.

D’abord, le logement acquis doit répondre aux critères suivants :

Le logement doit être neuf.
Ou bien Vendu en l’État de Futur Achèvement (VEFA).
Ou bien achevé depuis au moins quinze ans et ayant fait ou faisant actuellement l’objet d’une réhabilitation.
Dans les 12 mois suivant son acquisition ou son achèvement, le logement doit être meublé ou dédié à l’habitation.
Le logement doit faire partie d’une résidence de services.

Ensuite, s’offre à vous la possibilité de louer ce bien immobilier sous réserve de quelques conditions :

Vous devez avoir obtenu le statut de LMNP. Il s’obtient auprès du centre des impôts.
La location à vos ascendants ou à vos descendants est interdite.
La gestion de votre bien doit être confiée à la société en charge de la résidence de services dans laquelle vous avez investi, et ce par un bail commercial de 9 ans.
Pour bénéficier de la récupération de la TVA, la résidence dans laquelle vous avez investi doit proposer au moins 3 des services suivants : petit-déjeuner, linge de maison, entretien, réception.

Bon à savoir

Le total des avantages fiscaux ne peut pas procurer une diminution du montant de l’impôt dû supérieure à 10 000 €.

Autres conditions particulières du LMNP Censi-Bouvard

Aux conditions précédemment citées s’en ajoutent d’autres également à respecter :

Vous n’avez pas de droit de regard sur vos locataires.
Votre logement ne peut être utilisé pour vous ou un membre de votre famille.
Votre logement ne peut être mis à disposition à titre précaire ou à titre gratuit.
Vous ne pouvez pas récupérer votre logement pour en faire votre résidence principale ou votre résidence secondaire avant 9 ans.
Vous ne pouvez pas exercer l’activité de LMNP Censi-Bouvard à titre professionnel.
Vos recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € / an et ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux.
Vous ne pouvez pas investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

La réduction d'impôts avec LMNP Censi-Bouvard

Investir en Censi-Bouvard, c’est bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient. La base de cette réduction d’impôts est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements. Celui-ci est augmenté des honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière calculé sur leur base Hors Taxe. Le prix du mobilier ne rentre pas dans la base défiscalisable.

Les investissements sont limités à 300 000 € HT par foyer fiscal. Le propriétaire peut déduire de sa base de revenus locatifs :

Les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt immobilier.
Les assurances habitations, les frais de gestion.
Les travaux de rénovation.
L’amortissement des meubles et immeubles sur la part dépassant 300 000 € HT.

Bon à savoir

Si le montant de la réduction d’impôts dépasse le montant d’impôts à payer, celui-ci est reportable sur 6 ans.

Censi-Bouvard : investir dans de bonnes conditions

Les taux de crédits immobiliers relativement bas octroyés pour un investissement en Censi-Bouvard vous mettent dans les meilleures conditions. Ces taux de crédits intéressant s’accompagnent d’autres avantages :