Fiscalité : Tout savoir sur le déficit foncier
Louer un bien immobilier permet à un particulier de percevoir des loyers, appelés également revenus fonciers. Lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus, on parle alors de déficit foncier.
Le déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut être déduit de votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an). Et ainsi vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Pour profiter de ce dispositif de défiscalisation, plusieurs conditions sont à respecter.
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Bénéficier du dispositif du déficit foncier nécessite donc le respect de trois conditions :
- Le bien doit être loué non meublé à usage d’habitation principale ou secondaire. Le tout pendant 3 ans minimum et ce en-dehors de quelconque dispositif de défiscalisation.
- Le dispositif doit être apprécié sur l’ensemble des revenus fonciers.
- Seuls les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de rénovation peuvent être déduits. La construction et l’agrandissement ne sont donc pas concernés par le dispositif.
Le régime d'imposition réel pour profiter du déficit foncier
La défiscalisation avec le déficit foncier n’est possible qu’avec le régime d’imposition réel. Il s’applique automatiquement au-dessus de 15 000 € de revenus annuels. En revanche, il devient optionnel en dessous de ce montant.
Attention : dans le cas où vous effectuez d’autres investissements locatifs en étant sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez faire une demande de changement de votre statut à l’administration fiscale pour bénéficier de ce dispositif.
Bon à savoir
L’article 156-I-3 du code général des impôts stipule que si vous avez réalisé un déficit foncier et que vous souhaitez vendre votre bien, il vous faudra attendre 3 ans durant lesquels vous aurez un résultat foncier positif sur ledit bien.
Les charges déductibles grâce au déficit foncier
En profitant du dispositif de déficit foncier, seules quelques charges sont déductibles :
- Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : elles correspondent à tous les intérêts et les frais accessoires (frais de dossier, assurances…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué. Mais aussi pour la réparation et l’amélioration du bien.
- Les charges liées à l’exploitation du bien : elles correspondent aux frais de gestion versés aux agences immobilières, aux frais de syndicat, aux primes d’assurance (assurance habitation propriétaire non-occupant, par exemple), à la taxe foncière ou encore aux charges de copropriété.
- Les charges liées aux travaux : comme leur nom l’indique, elles correspondent au coût des travaux réalisés dans un bien mis en location pouvant être déduit des revenus fonciers. La condition : ces travaux doivent avoir pour objet un maintien ou une remise en état du bien, l’apport d’un d’équipement ou d’un élément de confort supplémentaire.
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