Prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’emprunter
Étape cruciale dans le chemin vers la propriété, l’obtention du prêt immobilier peut être longue et complexe. Capacité d’endettement, taux d’intérêt, apport personnel… Autant d’éléments cruciaux à maîtriser avant de faire la demande d’un crédit immobilier.
Si vous n’avez pas décroché le ticket gagnant au dernier EuroMillion, devenir propriétaire vous fera probablement passer par une banque. C’est cet organisme qui vous prêtera la somme nécessaire à votre investissement immobilier ; cet organisme qui vous aidera à devenir propriétaire.
La capacité d'endettement
Avant de prendre le chemin du bureau de votre banquier, assurez-vous de savoir jusqu’à combien vous pourrez lui demander. Ce “combien”, c’est la somme qui est relative à ce qu’on appelle la “capacité d’endettement”, qui vous indiquera le montant maximum que vous serez enclin à rembourser mensuellement.
Cette somme est déterminée par le taux auquel vous empruntez ainsi que par la durée de votre prêt. L’apport personnel et vos revenus, sur lesquels nous reviendrons, déterminent également le montant de votre capacité d’endettement.
Bon à savoir
En France, le taux d’usure est fixé à la fin de chaque trimestre et pour le trimestre suivant par la Banque de France*. Il vise à vous protéger des abus en fixant un taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt.
*Des changements sont récemment survenus concernant la fixation du taux d’usure.
33 % de vos revenus. C’est le pourcentage que votre capacité d’endettement ne peut dépasser, en principe. Très regardantes à l’égard de cette capacité d’endettement, les banques n’accepteront pas de vous prêter un montant que le tiers de vos revenus ne permettrait pas de recouvrir.
L'apport personnel
Autre élément essentiel à la détermination du montant du prêt que votre banque vous accordera, l’apport personnel est une somme que vous possédez déjà et que vous pourrez apporter à votre investissement immobilier. Si la loi n’oblige à l’apport personnel d’aucun montant minimal pour emprunter, il reste quand même vivement recommandé d’en posséder un.
Le montant de votre apport personnel, comme votre capacité d’endettement, permet également de jauger le montant du taux d’intérêt de votre emprunt. Plus cet apport est élevé, plus les conditions de votre prêt seront meilleures. De manière générale, l’apport personnel doit représenter 10 % de la somme empruntée : assurez-vous donc de pouvoir apporter 10 000 € d’apport, si par exemple le montant de votre emprunt est de 100 000 €.
Prêt immobilier : votre santé bancaire
Comme l’apport personnel, l’état de vos comptes est synonyme de garantie financière. Pour faire bonne figure, il est donc largement recommandé de ne pas avoir subi de découvert au cours des 6 mois précédents votre demande. Sont également à éviter :
- Les commissions d’intervention.
- Les agios bancaires (frais prélevés pour situation de découvert).
- Des crédits à la consommation avec incidence de prêt.
Prêt immobilier : votre situation professionnelle
Vos revenus mensuels constituent une autre composante essentielle pour savoir si un établissement bancaire acceptera de vous faire confiance. En effet, une situation de contrat à durée déterminée (CDD) par exemple peut constituer un frein conséquent pour une banque. À l’inverse, une situation de contrat à durée indéterminée (CDI) et de bons éléments liés au nombre d’années d’exercice, au statut socio-professionnel ou à l’accès à diverses primes peut faire pencher la balance en votre faveur.
L'avantage du ménage
En prenant en considération l’importance de la situation professionnelle, le ménage présente un avantage intéressant : emprunter à deux, c’est augmenter sa capacité d’emprunt. Ainsi, un salarié en CDI touchant un salaire modeste aura peut-être plus de chance de bénéficier d’un prêt qu’un chef d’entreprise engrangeant 4 à 5 fois plus de revenus, mais avec une sécurité de l’emploi bien plus faible.
Pensez aux frais annexes liés à votre prêt immobilier
Aux dépenses auxquelles vous vous prêterez sur le chemin vers un appartement ou une maison et vous engageant à plusieurs remboursements, l’obtention de votre crédit comprendra également un certain nombre de frais annexes.
Les frais immédiats
Dès lors que votre demande de prêt immobilier est acceptée par votre établissement bancaire, certains frais se déclenchent automatiquement. Les frais de dossier d’abord, qui sont négociables et qui représentent généralement 1 % de la somme empruntée.
Les garanties obligatoires ensuite, exigées par les banques pour se couvrir d’éventuels impayés et qui peuvent prendre la forme de caution ou d’hypothèque. Enfin, ne négligez pas les frais de notaire, dont les émoluments sont également à régler au moment de l’obtention de votre prêt immobilier.
Les frais d'assurance
Ventilés dans les mensualités de remboursement de votre crédit immobilier, les frais d’assurance s’affichent comme un élément incontournable à prendre en considération dans ses calculs avant d’emprunter. L’assurance emprunteur peut concerner des situations de décès ou d’invalidité permanente du demandeur. Vivement conseillée, l’assurance prêt immobilier n’en est pas moins facultative. Néanmoins, il est pratiquement impossible d’obtenir un crédit sans que le prêt ne soit associé à une assurance.
Bon à savoir
En 2010, le vote de la loi Lagarde - puis en 2014 avec celui de la loi Hamon - fait naître la notion de “délégation d'assurance" pour le prêt immobilier. Elle vous donne la possibilité de vous passer du contrat d’assurance proposé par votre banque et de privilégier un contrat souscrit auprès d’un autre organisme : un gain potentiel d’argent.
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