Investir en résidence étudiante : quels avantages ?
L’immobilier de service attire de plus en plus d’investisseurs. Et encore plus dans les résidences étudiantes, qui possèdent de nombreux avantages. Elles constituent en effet un terrain d’investissement particulièrement intéressant, la demande sur le marché étant supérieure à l’offre dans le secteur : une opportunité à saisir.
Chaque année, la même difficulté s’impose aux étudiants débarquant dans une nouvelle ville : trouver un logement. Pour la plupart d’entre eux, se tourner vers une résidence étudiante possède une double-externalité positive : un prix abordable et une situation géographique très pratique. La demande surpassant l’offre, l’acquisition dans ce type de bien immobilier de service peut être très profitable. Focus sur les avantages de l’investissement dans les résidences universitaires.
Résidence étudiante : avantages fiscalité avec Censi-Bouvard
Mécanisme d’investissement locatif créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard est une aide de l’État qui vise à soutenir l’investissement dans les résidences de services neuves ou rénovées. Il implique que le logement soit déjà meublé, et vous pouvez en bénéficier en demandant le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au centre des impôts. S’offriront ainsi à vous plusieurs avantages fiscaux :
- Une récupération de la TVA à hauteur de 20 % sur le montant de l’investissement de départ, tout en percevant des loyers.
- Une réduction d’impôts de 11% du prix de revient, plafonné à 300 000 euros et répartie sur 9 ans.
- Un report du solde de la réduction d’impôts sur les 6 années suivantes, dans le cas où la réduction serait supérieure au montant des impôts de l’année.
- Bénéficier d’un abattement de 50 % sur leurs loyers si vous êtes inscrits au régime micro-BIC (un régime d’imposition des revenus d’une entreprise individuelle).
Plus de confort : confiez la gestion à un professionnel
À ces avantages s’ajoute celui de la facilité de la gestion de votre bien. En effet, s’il est possible de prendre soi-même en charge la gestion locative, il est possible de la confier à un professionnel, pour plus de confort, en signant un bail commercial (BC) avec une société gestionnaire.
Un exploitant spécialisé s’occupera ainsi de mettre en location votre logement, de faire les visites et d’effectuer le versement des loyers. Notons qu’un bail commercial visant à déléguer votre gestion locative s’établit pour une durée d’au moins 9 ans. Un bail qui intègre en plus la prise en charge des petits et gros travaux d’entretien de la résidence avec une répartition équitable entre le professionnel et vous-même.
L'attractivité des prix des résidences étudiantes
La dimension sociale de l’immobilier de services pousse les décideurs publics à encourager l’investissement dans ce secteur, facilitant notamment l’accès au crédit immobilier. Ajoutez à cela le prix accessible de ce type de logement par rapport au reste du marché immobilier, le budget moyen pour un investissement dans une résidence étudiante commençant à partir de 50 000 € HT et pouvant grimper jusqu’à 160 000 € HT. Cerise sur le gâteau : une rentabilité plutôt intéressante avec des rendements situés entre 4 et 5 %.
Néanmoins, attention à certains frais qui pourraient apparaître pendant la gestion de ce logement, qu’il soit géré par vous ou par un professionnel. En effet, les étudiants étant souvent soumis aux changements, votre bien immobilier pourrait voir un certain nombre de locataires défiler. Prenez donc garde aux quelques frais qui pourraient vous tomber dessus comme des frais d’agence, d’état des lieux ou de remise en état. Tous liés à des potentiels changements fréquents de locataires, ces frais pourraient avoir des conséquences sur la rentabilité de votre bien immobilier.
Résidence étudiante : un investissement sur le long terme
Si fiscalité, prix et confort cités ci-avant constituent de solides arguments pour vous tourner vers l’investissement dans les résidences universitaires, il faut bien garder à l’esprit que ce type d’investissement comprend la notion de long terme. Le cas du Censi-Bouvard par exemple, comme expliqué plus tôt, induit un avantage fiscal étalé sur 9 ans. Neuf années au cours desquelles vous ne pourrez plus faire marche arrière et devrez conserver ce logement pour profiter pleinement de cette défiscalisation.
Concernant la récupération de la TVA à hauteur de 20 % sur le montant de l’investissement de départ et la signature d’un bail commercial avec une société gestionnaire, ces processus vous engagent à conserver le bien pendant 20 ans. Dans le cas d’une revente avant cette échéance, le Trésor Public vous réclamera un vingtième de la TVA par année restant à courir.
Choisir le bon endroit
Toulouse, Rennes, Montpellier, Strasbourg, Lyon… La France ne manque pas de grandes villes universitaires, c’est-à-dire concentrant un certain nombre d’infrastructures d’importances variables et formant un pôle d’éducation propice à une présence importante d’étudiants. Offres de formation, offre culturelle, offre d’emploi, transports, environnement et bien sûr logement font partie des critères qui font d’une ville une ville étudiante. Ainsi, la situation géographique de votre investissement locatif aura un impact important sur la rentabilité de celui-ci.
Après avoir bien choisi la ville où vous voulez investir, soyez attentifs au choix du quartier ou de la zone où vous désirez placer votre investissement. Ainsi seront les plus propices des quartiers bien desservis par les transports en commun et à proximité des infrastructures universitaires. À ne pas négliger également : la présence de commerces de proximité et abordables, ou encore de salles de sport et autres services souvent utiles et prisés par les étudiants.
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