Immobilier neuf : l’opportunité d’une TVA réduite

Qu’il soit neuf ou ancien, votre bien immobilier subit une taxe au taux de TVA de 20 %. Mais avec l’acquisition d’un bien neuf et en remplissant quelques conditions, ce taux peut chuter à 5,5 %. Explications d’un dispositif de défiscalisation immobilière encore trop méconnu et facilitant le financement de votre projet.

Elle nous suit depuis que l’on est en âge de tenir un bout de papier ou de métal dans la paume de notre main. Elle est toujours là au moment d’acquérir un bien : d’un paquet de bonbons à notre premier appartement. La taxe sur la valeur ajoutée, ou TVA, née en France en 1950, est un impôt indirect sur la consommation : l’Etat ne le collecte pas directement, mais le récupère via le vendeur. Si le taux de TVA a connu des évolutions successives, celui s’appliquant à l’immobilier est aujourd’hui de 20 %. Dans la plupart des cas seulement. Mais alors comment profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 % ?

Dites merci à l'immobilier neuf, et bonjour aux 5,5 % !

La TVA réduite à un taux de 5,5 % est l’un des nombreux avantages de l’immobilier neuf, dont vous pouvez bénéficier en en faisant l’acquisition. Un avantage qui requiert quelques conditions.

Pour commencer, votre bien doit être situé dans un quartier bénéficiant d’une convention signée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et dans un rayon de 300 mètres. Bénéficier de ce taux réduit, c’est aussi l’obligation d’acquérir ou de construire un logement destiné à devenir sa résidence principale. Attention : vous devez également disposer de revenus inférieurs aux plafonds fixés.

Catég. de ménages	Paris et commues limitrophes	Reste de l'Île de France	Autres régions
1	35 088 €	35 088 €	30 504 €
2	52 440 €	52 440 €	40 737 €
3	68 743 €	63 036 €	48 989 €
4	82 075 €	75 507 €	59 142 €
5	97 651 €	89 385 €	69 573 €
6	109 883 €	100 587 €	78 409 €
/ personne en +	+ 12 246 €	+ 11 208 €	+ 8 746 €

Actualisé tous les ans au 1er janvier, le montant des plafonds de revenus varie en fonction de la situation géographique de votre logement, ainsi que du nombre d’occupants qu’il accueillera. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2 après déduction forfaitaire (frais professionnels).

Les bienfaits de la norme RT2012 dans l'immobilier neuf

Après vous être assuré de la bonne localisation de votre logement et de votre éligibilité par rapport à vos revenus, voici le moment de vous intéresser à la réglementation thermique RT2012. Entrée en vigueur le 1er janvier 2013, cette norme est indispensable à l’obtention d’un taux de TVA réduit à 5,5 %. Elle n’est obtenue que si le logement répond à 3 exigences principales :

Une efficacité énergétique optimisée.
Une consommation énergétique limitée.
Un confort d’été, c’est-à-dire la certitude d’un confort de vie décent lors de périodes où les températures sont élevées.

Autant d’éléments qui vous garantissent une réduction significative de votre facture énergétique : des obligations plus qu’intéressantes dans les temps qui courent.

Détail des bâtiments concernés

Dans le texte de loi relatif à cette réglementation, la RT2012 est rendue obligatoire pour la construction des bâtiments suivants : « bureaux, bâtiments à usage d’habitation (maisons individuelles ou accolées, logements collectifs, cités universitaires et foyers de jeunes travailleurs si leurs chambres possèdent une cuisine), enseignement, accueil de la petite enfance, bâtiments universitaires d’enseignement et de recherche, hôtels, restaurants, commerces, gymnases et salles de sport y compris les vestiaires, établissements de santé, EHPA, EHPAD, aérogares, tribunaux et palais de justice, bâtiments à usage industriel et artisanal ».

Ne sont ainsi pas soumis à cette norme :

Les bâtiments et parties de bâtiment dont la température normale d’utilisation est inférieure ou égale à 12 °C.
Les bâtiments ou parties de bâtiment destinés à rester ouverts sur l’extérieur en fonctionnement habituel.
Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation de moins de deux ans.
Les bâtiments ou parties de bâtiment qui, en raison de contraintes spécifiques liées à leur usage, doivent garantir des conditions particulières de température, d’hygrométrie ou de qualité de l’air, et nécessitant de ce fait des règles particulières.
Les bâtiments ou parties de bâtiment chauffés ou refroidis pour un usage dédié à un procédé industriel.
Les bâtiments agricoles ou d’élevage.
Les bâtiments situés dans les départements d’outre-mer.

Le PSLA pour élargir l’accès à la propriété

Un taux de TVA réduit à 5,5 %, c’est l’ouverture de l’acquisition d’un bien immobilier neuf à un éventail bien plus large d’individus. Désormais, vos revenus « modestes » ne seront plus un frein à votre envie de devenir propriétaire. Pour favoriser l’accès à la propriété aux ménages aux revenus plus modestes, la TVA à 5,5 % s’applique également au Prêt social location accession (PSLA).

Une accessibilité facilitée

Mis en place par les pouvoirs publics en 2004, ce dispositif d’accession sociale à la propriété s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources et qui achètent leur logement agréé par l’Etat. Comme son nom l’indique, le principe de location-accession permet à un ménage d’acquérir le logement occupé sous le statut de locataire. Si ce dispositif est déjà lui-même avantageux, son éligibilité au taux de TVA réduit à 5,5 % le rend encore plus profitable.

La TVA réduite : cumulable avec le prêt à taux zéro

En plus de sa forte réduction d’impôts, ce taux réduit de TVA est cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ). Ce dernier apparaît comme un avantage conséquent dans l’acquisition d’un bien immobilier neuf et vous permet de financer jusqu’à 40 % de votre achat, sous réserve de plusieurs conditions :

Être primo-accédant.
Ne pas dépasser un certain niveau de revenus (ce plafond varie en fonction du nombre d’occupants et de la localité du logement).
Utilisable pour sa résidence principale uniquement.

Déjà cumulable avec le taux réduit de TVA à 5,5 %, il l’est également avec d’autres formes de prêt :

Le prêt conventionné.
Le prêt épargne logement.
Le prêt d’accession social (PAS).

Conditions de mise en location

Il est important de souligner que la sollicitation d’un prêt à taux zéro vous empêche de mettre en location votre bien immobilier neuf, sauf dans les cas suivants :

Être au chômage depuis un an.
Être en situation d’invalidité.
Divorcer ou rompre un PACS.
Être muté à plus de 50 kilomètres de son domicile.
Mettre en location son logement 6 ans après son acquisition et avec l’accord de votre banque.

À ces situations particulières s’ajoutent plusieurs conditions à remplir :

Le bien doit être loué non meublé, pour une durée de 6 ans maximum (pas de location saisonnière).
Le montant des loyers et les revenus des locataires doivent respecter les plafonds des barèmes des logements sociaux.
Informer sa banque de cette mise en location.