Bail réel solidaire : votre logement neuf à prix cassé !
Choisir le Bail réel solidaire, c’est devenir propriétaire des murs de votre logement, mais pas de son terrain. Ce dispositif peut vous permettre de réaliser jusqu’à 40 % d’économies lors de l’achat. Une option particulièrement intéressante dans un contexte actuel de tendance haussière des prix immobiliers en France. Cependant, il faut noter que le dispositif n’est pas adapté à tous les profils d’acquéreurs, privilégiant les ménages à revenus modestes.
Bon à savoir
Le BRS est un dispositif qui a été créé dans le cadre de la loi Alur et qui est en vigueur depuis 2017. Pour en bénéficier, il est nécessaire que l'acquisition du terrain soit effectuée par un organisme foncier solidaire (OFS), c'est-à-dire une entité à but non lucratif et agréée par l'État.
Dans le cadre du Bail réel solidaire, l’OFS devient propriétaire du terrain et revend ensuite la construction située sur ce terrain à des ménages aux revenus modestes. Il peut s’agir d’un logement neuf ou rénové. En échange de l’utilisation du terrain, les propriétaires des murs deviennent locataires du terrain via un bail d’une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. Un bail qui prévoit le versement d’une redevance plus raisonnable que via un achat classique.
Bail réel solidaire : une solution face à l’état du marché
La hausse de l’inflation, des taux d’emprunt et la diminution du nombre de ménages pouvant accéder à la propriété fait du Bail réel solidaire une option de plus en plus populaire. Et les avantages qu’il offre expliquent largement sa popularité.
Le principal avantage de cette solution est la réduction considérable du prix du bien immobilier, qui, comme indiqué plus tôt, peut atteindre jusqu’à 40 % par rapport à un logement privé en jouissance exclusive, selon la Fédération des Coop’HLM.
Une fois que le bail est arrivé à échéance, le propriétaire ou ses ayants droits disposent de deux options :
- Revendre le logement avec une plus-value strictement encadrée.
- Reconduire le bail, dans le cas où les conditions de ressources sont toujours respectées.
La vertu de ce modèle : limiter la spéculation et permettre à davantage de ménages d’accéder à la propriété. Des ménages aux revenus modestes et donc souvent dans l’impossibilité de procéder à un achat immobilier classique.
Bon à savoir
2 690 € / m². C’est le prix moyen relatif à ce mécanisme de vente. Si 2 000 logements ont été mis en vente par le biais du BRS fin 2021, le premier semestre 2022 en a vu 3 300 entrer sur le marché.
Les incommodités du Bail réel solidaire
En dépit des avantages évoqués précédemment, le bail réel solidaire présente également des inconvénients. D’abord, le dispositif implique un prix de cession encadré pour garantir l’accessibilité aux ménages modestes. Ainsi, il empêche le propriétaire des murs de suivre les fluctuations du marché immobilier. Un élément pouvant constituer un véritable obstacle à ceux qui souhaitent faire de l’immobilier un placement rentable et générer une plus-value en quelques années.
Ensuite, il faut noter qu’un logement acquis par le biais du Bail réel solidaire doit demeurer la résidence principale de l’acquéreur, et ne peut être loué ou occupé à titre de résidence secondaire, même en cas de changement de projet de vie.
Plafonds de revenus du Bail réel solidaire
En outre, il est important de souligner que le Bail réel solidaire est destiné exclusivement aux ménages à revenus modestes. En d’autres termes, seuls ceux qui respectent les critères de ressources définis dans un zonage précis peuvent en bénéficier. Ces seuils de revenus sont similaires à ceux du Prêt Social de Location Accession ou PSLA :
| Taille du foyer | Zone A | Zones B et C |
|---|---|---|
| 1 personne | 33 400 € | 25 318 € |
| 2 personnes | 46 759 € | 33 761 € |
| 3 personnes | 53 440 € | 39 052 € |
| 4 personnes | 60 788 € | 43 273 € |
| 5 personnes ou + | 69 340 € | 47 482 € |
Autre élément à prendre en compte : la taille du logement doit être choisie en fonction du nombre de personnes du foyer fiscal. Ainsi, un couple sans enfant qui souhaiterait acheter un T5 ne serait donc pas autorisé à le faire.
Une redevance d’occupation en plus de la mensualité du crédit
Enfin, bien que l’acquéreur soit propriétaire des murs, il doit payer une redevance d’occupation du terrain à l’OFS, qui en est responsable. Cette redevance couvre le coût d’utilisation du foncier et les frais de gestion du terrain. Une dépense qui s’ajoute donc à la mensualité du crédit immobilier.
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