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Immobilier neuf : vraiment plus cher que l’ancien ?

22 novembre 2022

Plus cher que l’ancien sur le papier, l’immobilier neuf peut parfois rendre dubitatifs les futurs propriétaires. Mais qu’est-ce qui explique cette différence de prix entre neuf et ancien, et quelles perspectives entrevoir sur le long terme ?

Entre 15 et 20 % plus cher. Ces chiffres sont ceux de l’écart de prix moyen de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien. Facteur de désamour pour certains, dissimulateur d’avantages pour d’autres, ces chiffres présentent de manière factuelle l’écart de prix de ces deux types de biens immobiliers. Mais alors qu’est-ce que cache cette différence, et qu’en est-il du long terme ?

Les normes de construction : facteur principal d'écart de prix entre neuf et ancien

Entamé avec la mise en place, en 2013, de la Réglementation Thermique 2012 (RT2012), le processus d’éco-responsabilisation des logements en France pèse dans la balance du prix de l’immobilier neuf. Comme la RT2012, la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) est venue imposer de nouvelles normes de construction aux logements neufs construits en France.

Bon à savoir

En moyenne, un bien en VEFA (vente en l'état de futur achèvement) consomme 3 fois moins qu'un bien immobilier ancien. Pour consolider la norme RT2012, la RE2020 a fait son apparition le 1er janvier 2022. NF Habitat, Eco Quartier... D'autres normes, non-obligatoires, contrairement à la RE2020, existent également et améliorent les performances énergétiques des biens immobiliers.

Ainsi, qui dit normes de construction dit utilisation de matériaux spécifiques. Des matériaux dont les prix ne cessent d’augmenter, se répercutant donc sur le prix des biens immobiliers neufs. Mais si des sommes plus importantes sont nécessaires pour mener à bien ces projets de bâtiments mieux isolés et moins énergivores, ces coûts sont progressivement amortis grâce à une facture énergétique mensuelle réduite.

La forte demande a fait grimper l'écart de prix du neuf par rapport à l'ancien

Si les promoteurs craignent actuellement une baisse progressive de la demande des acquéreurs sur les logements neufs, la tendance observée à l’aube de 2020 a encouragé la hausse des prix du neuf. Une hausse qui s’est également observée dans l’ancien : pas suffisant pour combler l’écart de prix entre les deux types de biens, le prix de l’immobilier neuf étant impacté par plus de facteurs.

Votre bien neuf,

en seulement
2 rendez-vous

Si le nombre de permis de construire délivrés a baissé de 14,7 % en 2020, la tendance s’est inversée au cours des derniers mois avec 508 700 logements autorisés à la construction entre juillet 2021 et juin 2022. Une augmentation de 15,4 % par rapport aux 12 mois précédents, comme l’indiquent les chiffres publiés par le ministère de la Transition écologique.

L'écart de prix entre neuf et ancien finalement amorti

Bien que l’ensemble de ces facteurs ait creusé l’écart de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien, ce premier type de bien jouit d’un certain nombre d’avantages, notamment fiscaux, relativisant ainsi ses tarifs avec une vision sur le long terme.

Les frais de notaire réduits dans l'immobilier neuf

Si un bien immobilier ancien est soumis à des frais de notaire s’élevant à 8 %, le neuf permet de les réduire de manière significative, la TVA étant incluse au prix d’achat, les frais de notaire ne se limitent qu’à ses émoluments et à la taxe de publicité foncière. Ainsi, miser sur l’immobilier neuf, c’est s’assurer de voir chuter les émoluments du notaire à 3 voire 2 %.

Le parking inclus

Dans la majorité des cas, les promoteurs, dans une volonté de proposer des biens attrayants et d’assurer un certain confort aux futurs acheteurs, incluent directement un parking dans la construction des immeubles. Ainsi, le prix de ce service très coûteux – qui tourne le plus souvent autour de 20 000 euros – se répercute sur le prix de vente final d’un bien immobilier neuf. Finalement : un coût en moins pour l’acheteur sur le long terme, qui n’aura pas à se prêter à la location onéreuse d’une place de parking proche de chez lui.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Vous l’aurez compris : si immobilier neuf rime avec prix d’achat plus élevé, il s’accompagne surtout d’un certain nombre d’avantages. Parmi eux, la possibilité du prêt à taux zéro (PTZ). Remboursable en différé, il constitue un argument important pour faire pencher votre cœur en faveur d’un investissement dans le neuf. Et pour cause, il vous permet de financer jusqu’à 50 % de votre achat, sous réserve de plusieurs conditions :

Être primo-accédant.
Ne pas dépasser un certain niveau de revenus.
Utiliser le logement pour sa résidence principale uniquement.

La TVA Réduite dans l'immobilier neuf

Dans la continuité du PTZ, l’immobilier neuf vous permet de profiter d’une TVA réduite à 5,5 % : un écart considérable avec les 20 % habituels qui s’appliquent pour l’acquisition d’un logement ancien. Les conditions pour en bénéficier :

Le logement acheté doit être situé dans un rayon de 300 mètres d’un quartier prioritaire de la politique de la ville.
Le logement acheté doit être situé dans un quartier bénéficiant d’une convention signée avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
Le logement acheté doit être utilisé pour sa résidence principale.
Le logement acheté doit répondre aux exigences de la Réglementation thermique 2012.
L’acquéreur doit être une personne physique et respecter les plafonds de revenus annuels de foyer (sur la base de l’année N-2).

L'immobilier neuf vers un cycle baissier

Finalement, la hausse des prix de l’immobilier neuf semble avoir ralenti aujourd’hui. Un freinage dû à l’écart trop important entre offre et demande et à la mise en place de nouvelles normes de construction induisant l’utilisation de plus de matériaux dont la production peut se montrer limitée et le prix élevé. Au point que plusieurs experts craignent en cet automne 2022 une entrée progressive dans un cycle baissier.