Loi Pinel 2023 : Quels changements avec “Pinel plus” ?

Instaurée en 2014 et venue remplacer une loi Duflot jugée trop stricte, la loi Pinel est le dispositif fiscal le plus prisé de France, avec près de 50 % des ventes de biens immobiliers neufs enregistrées sous ce dispositif entre 2014 et 2018. Prolongée jusqu’en 2024, la loi Pinel va connaître quelques changements à compter du 1er janvier 2023.

Depuis 2014, la loi Pinel fait du bien aux investisseurs. Difficile de ne pas céder à l’investissement dans un dispositif qui promet une défiscalisation pouvant vous octroyer une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 €. Après une série d’ajustements appliqués d’année en année, le dispositif Pinel s’apprête à connaître d’autres changements en se revêtant d’un nouveau nom, le « Pinel plus ».

La Loi Pinel 2023 et ses nouveaux taux

Si le temps presse pour profiter des taux pleins de réduction d’impôts permis par le dispositif Pinel en vigueur, il n’est pas encore trop tard. Allant de 12 à 21 % en fonction de la durée de la période d’engagement locatif, ces taux vont tendre vers la diminution à partir du 1er janvier 2023, puis à nouveau à partir du 1er janvier 2024.

Période d'engagement locatif	2022	2023	2024
6 ans	12 %	10.5 %	9 %
9 ans	18 %	15 %	12 %
12 ans	21 %	17.5 %	14%

Le tableau ci-dessus permet d’illustrer la différence fondamentale entre le Pinel et le Pinel plus, ce dernier entrant en vigueur à partir du 1er janvier 2023 et faisant donc une croix sur les taux pleins proposés jusqu’au 31 décembre 2022.

La loi Pinel 2023 et ses nouvelles conditions d’éligibilité

Avant 2023, un certain nombre de conditions sont déjà requises pour profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel. Retour sur ces exigences et focus sur les nouvelles conditions d’éligibilité qui débarquent à compter du 1er janvier 2023.

Les critères de base et leurs changements

Jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Pinel est accessible à tout investisseur veillant à respecter 5 critères globaux :

Investir dans un bien immobilier en Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA) jamais habité ou en état de rénovation.
Investir dans un bien faisant partie d’un programme immobilier se pliant aux exigences relatives à la Réglementation Thermique 2012 (RT2012) ou BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Possibilité d’y investir au maximum 300 000 € par an et par ménage, le tout dans une limite de 5 500 €/m².
Trouver un locataire dans les 12 mois suivants la livraison du bien.
Déclarer le logement comme étant la résidence principale de son locataire et lui louer un bien non-meublé.

À ces 5 critères s’ajoutent 3 conditions supplémentaires :

Construire le bien immobilier dans une zone Pinel (A, A bis et B1), c’est-à-dire des zones dites “tendues” où la demande locative est supérieure à l’offre.
Louer son bien immobilier neuf en respectant un loyer maximum, qui dépend de la situation géographique du logement ainsi que de sa superficie.
Respecter, pour le locataire, le plafond de ressources (revenu fiscal) imposé par le dispositif Pinel.

La RE2020 pour bénéficier du Pinel plus

C’est sans aucun doute le changement le plus notoire du dispositif Pinel millésime 2023. À partir du 1er janvier 2023, ne pourront bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel plus que les investissements dans des infrastructures neufs respectant les objectifs imposés par la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020).

Si cette norme vise des objectifs prévus pour 2050, leur application devient indispensable pour profiter du dispositif Pinel plus dès 2023. La construction d’appartements que la RE2020 qualifie « à haute performance énergétique » devront donc présenter les caractéristiques suivantes :

L’utilisation d’énergies moins carbonées pour une consommation d’énergie moins énergivore.
L’utilisation de matériaux biosourcés pour une production moindre de carbone.
L’utilisation de matériaux ne nécessitant pas d’une forte climatisation en période de forte chaleur.

Des constructions plus durables en 2023

En effet, la Réglementation Environnementale 2020 exige une réduction significative de 30 % des besoins énergétiques des programmes immobiliers neufs, à savoir sans énergie fossile et ce dès 2025. Une échéance qui devient immédiate pour quiconque voudrait bénéficier du dispositif Pinel plus. Ainsi et comme expliqué plus tôt, seront favorisés les matériaux tels que le bois ou issus de la matière organique renouvelable, d’origine végétale ou animale (dits « biosourcés »). Pompes à chaleur individuelles, chaufferies biomasse ou réseaux de chaleur devraient également venir remplacer les chauffages au gaz.

Autre défi important évoqué : faire face aux périodes de forte chaleur sans avoir recours à une climatisation dont on connaît le caractère dévastateur pour l’environnement. Face à une hausse de la température globale qui ne cesse d’augmenter en France comme dans le monde entier, les biens immobiliers neufs acquis dans le cadre du dispositif Pinel plus devront ainsi être capable de retenir ces fortes chaleurs. Pour être éligible à Pinel en 2023, un logement devra respecter la limite de 1250 DH (degré.heure), c’est-à-dire ne pas dépasser le seuil des 30 degrés le jour, et celui des 28 degrés la nuit sur une période de 25 jours consécutifs.

Les surfaces minimales

Un immobilier aux vertus plus humaines et favorisant le bien-être des locataires. C’est ce vers quoi veut tendre le dispositif Pinel plus. À partir de 2023, ce dernier imposera une surface minimale du logement qui sera mis à la disposition de locataires, pour leur faire bénéficier d’un confort plus important. La typologie du logement désignera donc une superficie minimale à respecter et prenant désormais en compte la présence d’espaces extérieurs privatifs.

Type d'appartement	Surface habitable	Surface de l'extérieur privatif
Studio	28m²	3m²
2 pièces	45m²	3m²
3 pièces	62m²	5m²
4 pièces	79m²	7m²
5 pièces	96m²	9m²

La nécessité pour les Français de posséder un espace extérieur privatif a été mise en lumière par la crise sanitaire et ses confinements successifs, au point de rendre sa présence obligatoire par le dispositif Pinel plus. Ainsi, balcon, terrasse, jardin ou loggia devront être présents dans tout bien immobilier neuf profitant de la loi Pinel en 2023.

Pérennité, durabilité et qualité de vie sont ainsi les principales caractéristiques que visent à mettre en place Pinel plus pour ses programmes immobiliers neufs qui sortiront de terre à partir du 1er janvier 2023.

Laisser passer la lumière en 2023

En septembre 2021, l’architecte urbaniste François Leclercq et l’ancien directeur du logement et de l’habitat de la ville de Paris Laurent Girometti allient leurs connaissances pour publier le « Référentiel du logement de qualité ». Une étude qui a contribué à la mise en place des nouvelles prérogatives du dispositif Pinel plus, dont celles liées à la luminosité.

Ainsi, tout logement se voulant éligible à Pinel plus devra bénéficier d’une double-exposition au soleil. Si cette règle ne s’applique qu’à partir des appartements 3 pièces et exclut donc les studios et les T2, elle vise à augmenter le confort de vie des locataires et à baisser la consommation d’énergie en hiver. Elle constitue également une externalité positive pour les investisseurs, la luminosité d’un logement impactant sa valeur sur le marché.